El autor es el inspector jefe Jaime Álvarez Fernández, destinado en la Comisaría de Distrito Centro de Madrid, en la Sección de Seguridad Ciudadana  y es lo más preclaro y esclarecedor elaborado desde los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado para hacer frente a las ocupaciones ilegales de inmuebles.

El esquema, titulado “Actuación operativa ante supuestos de ocupación de bienes inmuebles” plantea las tres casuísticas que se pueden dar cuando se acude a una denuncia de una casa que ha sido ocupada.

SI LA VIVIENDA ES MORADA, YA SEA EL DOMICILIO O LA CASA DE FIN DE SEMANA

La primera es si la vivienda es morada. Es decir, si es el domicilio o la segunda casa del propietario. En ese caso se considera que es un delito de allanamiento de morada, contemplado en los artículos 202 y 203 del Código Penal, “ya sea el perjudicado persona física o jurídica”. 

La consecuencia es clara. Se debe entrar por delito flagrante si los autores no abren voluntariamente la puerta de la calle. La segunda medida es su detención. Y la tercera, recopilación de pruebas, tomando fotos o haciendo vídeo de aquellos elementos forzados, como la puerta, la cerradura, etc.

También aconseja “revisar el inmueble para verificar si faltan enseres de los legítimos moradores”.

El último paso es la restitución de la propiedad a su propietario.

DESCARGAR ACTUACIÓN OPERATIVA ANTE OCUPACIÓN INMUEBLES

SI LA VIVIENDA NO ES MORADA

En el caso de que la ocupación no sea el domicilio del propietario el hecho supone un delito de usurpación del articulo 245 del Código Penal.

“¿Se está cometiendo con violencia o intimidación?”, se pregunta en el cuadro. Si la respuesta es sí, hay que entrar como si se tratara de un delito flagrante. 

Si, por el contrario, la contestación es negativa, hay que identificar a los ocupantes, si abren la puerta.

Si no la abren, se recuerda que la Ley de Enjuiciamiento Criminal exige que se identifique a los autores: “Si no abren se están negando, cometiendo de forma flagrante un delito de desobediencia grave a agente d ella autoridad. Por lo que procede la entrada en el inmueble y la detención de los autores”.

El siguiente paso es la restitución de la propiedad al titular.

Ahora bien, si los autores se encuentran desarrollando plenamente su vida en el interior, prima su derecho a la inviolabilidad del domicilio sobre el derecho de propiedad del titular.

SI NO SE SABE SI EL INMUEBLE ES MORADA O NO 

La Policía Nacional recomienda que se hagan comprobaciones previas, conocer quién es el propietario del inmueble, si hay autorización para que las personas vivan en la casa, determinar si hay un título legítimo de ocupación.

Fuente: confilegal.com

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J. M. Barjola. – Abrir o no la piscina. Y si se abre, lidiar con los problemas legales que puedan surgir. Este es el debate en multitud de comunidades de vecinos. Optar por no correr la lona puede ahorrar peleas, derramas, contagios y alguna multa. La maraña normativa que rige el asunto sanitario hace complicado que los ciudadanos conozcan qué reglas deben respetarse en estos espacios de recreo. ¿Se debe contratar a un controlador? ¿Qué aforo máximo es admitido? ¿Qué distancia de seguridad debe mantenerse?

Repasamos las principales dudas legales y normativas en torno a estas zonas de recreo. 

¿Se puede clausular la piscina este verano?

Para empezar, ¿puede la comunidad clausurar la piscina? Patricia Briones, abogada especializada en propiedad horizontal e inmobiliario, no ve problema en que una comunidad decida no abrir este espacio este verano. Eso sí, debe ser una decisión avalada por la junta de vecinos. No puede ser una decisión unilateral del presidente al tratarse de una cuestión importante. «La apertura de la piscina es una cuestión que afecta sensiblemente a los propietarios que les supone un gran desahogo en época de calor», por lo que se trata de una decisión que «debe ser sometida a la junta de propietarios».

Aforo máximo

La piscina está abierta. ¿Qué medidas se deben tomar para garantizar la no transmisión del virus?  La ley de cada Comunidad Autónoma regula el asunto tras la caída del Estado de Alarma. La cuestión difiere según territorios. Por ejemplo, en Madrid se debe garantizar un aforo máximo del 50% tanto en las zonas de descanso como durante el baño, y cada bañista debe disponer de 3 metros cuadrados de superficie en la zona de playa o recreo. En Andalucía, en cambio, se permite hasta un 75% de usuarios y una distancia de 1,5 metros. Llevar la mascarilla en zonas de tránsito, informar a los vecinos con cartelería o megafonía o no utilizar los baños comunes son también medidas recurrentes. 

«Sólo comunitarios»

Otra duda habitual es, ¿puede la comunidad restringir el acceso a la piscina a ciertos vecinos? Por ejemplo, a un propietario de alquiler que está de paso. A no ser que se temga síntomas (en este caso la mayoría de leyes autonómicas te obligan a no salir de casa), nadie puede ser excluido del uso de este elemento común. 

Lo explica Guillermo Mosquera Vicente, de Mosquera Y Vicente Abogados: «el arrendatario posee los mismos derechos que el propietario de la vivienda, que cede en arrendamiento, aunque sea por un corto período de tiempo, con todos los derechos inherentes a la misma. Por lo tanto, un acuerdo que limite los derechos de los inquilinos es nulo de pleno derecho», afirma. 

También es nula la norma de los estatutos que prohíba la entrada de un vecino que, teóricamente, tenga más riesgo de contagiar. Por ejemplo, un sanitario, o un propietario de segunda residencia. «Tienen derecho de copropiedad sobre los servicios comunes, entre ellos la piscina y, por lo tanto, no se les puede limitar el acceso a los mismos» explica Mosquera. 

Otro cantar son los invitados. Las comunidades sí pueden prohibir su acceso, ya que no gozan de la cualidad de propietarios. Así, la comunidad puede reflejar en su normativa interna vetar a terceras personas. «Debemos de estar a lo estipulado en los estatutos o bien en los acuerdos adoptados en la junta de propietarios. Si no se regula nada sobre este tema, cualquier vecino podrá invitar a quien desee a la piscina, sin que a priori, nadie pueda prohibírselo», apunta Mosquera. De hecho, excluir el acceso a personas ajenas de la comunidad se está convirtiendo en una práctica común.

Vigilantes y derramas

El control de las normas sanitarias puede hacer que las comunidades deban contratar vigilantes para controlar el aforo o espaciar el flujo de vecinos. La ley no obliga a su contratación, pero la letrada Patricia Briones apunta que «dependiendo del número de propietarios de la comunidad su contratación es aconsejable, aunque la normativa no lo exija». 

El sueldo de este controlador, junto con la cartelería informativa o los geles hidroalcóholicos, pueden elevar los gastos de abrir la piscina este año. En las propiedades pequeñas estos costes puede dar lugar a una derrama. No obstante, sólo será necesaria «si no existen fondos suficientes en la comunidad para destinarlos a este gasto extra», apunta la experta. 

¿Quién paga la multa?

La maraña normativa que regula la situación (estatutos de la comunidad, ley autonómica y ley nacional) puede provocar que los vecinos incurran en ilegalidades con facilidad. Detrás del incumplimiento se esconden multas de «entre 3.000 a 600.000 euros«, apuntan desde Mosquera Y Vicente Abogados. En cuanto al régimen de responsabilidad, no imponer un reglamento para controlar la pandemia conlleva la responsabilidad de la comunidad en su conjunto. En ese caso, todos los vecinos responderán ante posibles sanciones. «Si la comunidad incumple se podrán imponer sanciones a la propia comunidad en su conjunto», que pagarán «los comuneros en base a su propia cuota de participación», explica Briones.

No obstante, un vecino que se salte las reglas puede ser denunciado a título individual por las autoridades. 

Fuente: noticias.juridicas

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Etiquetas: vivienda, cuotas, compra, inmobiliaria

Fuente: http://noticias.juridicas.com/

La Audiencia Provincial Castellón en su Sentencia 553/2019, resuelve sobre la controvertida cuestión que consiste en determinar si el adquirente de la vivienda debe responder, además de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por el anterior titular y correspondiente a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores, del recargo o sanción pecuniaria de un euro por cada día de retraso devengados con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

El demandado fue condenado en primera instancia al pago del recargo por mora únicamente desde la fecha en que adquirió la vivienda, pero no por los recargos anteriores a su adquisición.

La Audiencia Provincial de Castellón confirma la aplicación de dicho límite temporal

La obligación contributiva del comunero contenida en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es de carácter personal, lo que supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir la propiedad del inmueble a un tercero.

Esto es, deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo admisible convertir al adquirente en responsable íntegro del débito pues no ostenta dicha condición de deudor, toda vez que su responsabilidad frente a la comunidad lo es por un plazo determinado «ex lege», respondiendo exclusivamente con el inmueble adquirido.

Por tanto, la adquisición de la cualidad comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva, dada la conexión de la condición de deudor con el momento de nacimiento del deber contributivo.

En virtud de todo lo anterior, la Audiencia concluye que el adquirente no responde con el inmueble adquirido del recargo o sanción pecuniaria establecido por la comunidad que se haya devengado en fecha anterior a su adquisición, de la que es únicamente deudor el anterior propietario por tratarse de una deuda estrictamente individual y personal, pues debe entenderse que el acuerdo comunitario que lo impuso iba dirigido exclusivamente al propietario que lo fuera en el momento del impago de la cuota comunitaria, siendo el único al que la comunidad puede reclamar.

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Fuente: www.eleconomista.es

El impago de la tasa de basuras, cuando ésta se ha pactado que corresponde al inquilino, supone la resolución del contrato de arrendamiento y puede conllevar, por lo tanto, su desahucio. Así lo determina el Tribunal Supremo (TS), que determina que esta tasa tiene la consideración de cantidad asimilada a la renta y que, conforme al artículo 114 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1965, por su falta de pago, es una de las causas por las que puede resolverse el contrato a instancia del arrendador.

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Reciente Sentencia del Tribunal Supremo corrobora la doctrina jurisprudencial que entiende que el comprador de una vivienda que es entregada por la promotora fuera del plazo marcado en contrato, tiene derecho a rescindir el mismo y a la devolución de las cantidades aportadas actualizadas a la fecha actual e incrementadas en un interés del 6%, siempre que la solicitud de la resolución sea anterior al emplazamiento de la promotora-vendedora para la firma de la escritura pública.

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El Supremo reitera la doctrina contenida en la sentencia de Pleno de 16 de enero de 2015 en relación a la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

 

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Fuente: www.poderjudicial.es

El Pleno de la Sala Primera ha reiterado la doctrina contenida en la sentencia de Pleno de 16 de enero de 2015 en relación a la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y reitera que “en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma, que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes”.

En la sentencia recurrida, la Audiencia Provincial consideró que la reclamación de la comunidad de propietarios frente a la promotora había interrumpido la prescripción respecto al arquitecto superior y al arquitecto técnico (solidaridad propia).

El arquitecto técnico interpuso recurso de casación que, conforme a la doctrina anteriormente expuesta, ha sido estimado declarando que la acción estaba prescrita con respecto al mismo al no haberse dirigido ninguna reclamación formal respecto del mismo hasta el momento en el que fue emplazado para contestar a la demanda.

La sentencia, sin embargo, no acoge la solicitud del arquitecto superior, que solicitó, sin haber recurrido previamente la sentencia, adherirse al recurso de casación del técnico al no estar dicho trámite previsto legalmente.

La Sala rechaza también la aplicación de la doctrina sobre los efectos expansivos de la estimación del recurso al arquitecto no recurrente, por no concurrir los presupuestos exigidos para su apreciación, al entender, entre otros motivos, que la prescripción debe ser invocada por la parte a la que beneficia y no puede ser examinada de oficio

Rechaza el del banco, que se negó a devolver el dinero al haberse ingresado en cuentas distintas a la estipulada en el contrato de afianzamiento.

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Autor: Comunicación Poder Judicial

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha confirmado la condena de la entidad bancaria Caja Rural de Burgos a devolver el dinero anticipado por los socios de una cooperativa de viviendas que no se llegaron a construir.

La Sala rechaza el recurso de casación interpuesto por la entidad que se negó a devolver el dinero entregado por los cooperativistas al haberse ingresado en cuentas distintas a la señalada en el contrato de afianzamiento.

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Orduña Moreno, declara que las cantidades objeto de protección son todas las que fueron anticipadas por el comprador mediante ingreso en una cuenta bancaria independientemente de que sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor y la entidad bancaria.

La Sala mantiene así la interpretación mantenida en sus últimas resoluciones en relación con la Ley 57/1968 sobre el carácter tuitivo e imperativo de esta ley , que se impone sobre la reglamentación contractual realizada y recuerda el carácter esencial de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, esencialidad que faculta al comprador para resolver el contrato e impide al vendedor resolverlo por impago del comprador.

Fuente: www.elderecho.com

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El presidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y del Tribunal Supremo (TS), Gonzalo Moliner, ha destacado que los jueces, ante una situación de desahucio, disponen de la sentencia del tribunal europeo «que hay que aplicar», pero ha matizado que ésta también «hay que interpretarla», y «en cada caso habrá que ver los intereses, plazos…»

Moliner se ha pronunciado en estos términos en declaraciones a los medios de comunicación momentos antes de pronunciar una conferencia en el Club de Encuentro Manuel Broseta, al ser preguntado por su opinión sobre los desahucios.

Al respecto, ha comentado que los magistrados, con esta resolución del Tribunal de Justicia Europeo, «lo tienen ahora bastante más claro que antes», ya que la tienen que aplicar, pero también ha puntualizado que «hay que interpretarla».

A su juicio, «habrá que estar a cada caso concreto», y ha agregado que «hay un proyecto de reforma legislativa, y el legislador ya hará lo que crea que deba hacer». Ha afirmado que el tema de los desahucios es una situación «muy difícil», «con muchas variables y problemas», ha dicho.

Por otro lado, preguntado por si considera que podría declararse una ilegalización de Sortu a raíz de la iniciativa de Fiscalía de Estado de recabar «datos», tal y como ha anunciado este lunes, ha comentado que no podía comentar este asunto. En todo caso, si se diera pie a este particular, ha recordado que es el presidente del tribunal que tiene que decidir esto, con lo que no puede pronunciarse.

Por otra parte, interpelado por el ‘caso Brouard’, por si se podría juzgar al exempresario José Luis Morcillo si realmente fuera el autor material de la muerte del dirigente de HB Santiago Brouard, ha dicho que desconoce si fue juzgado por este caso o no. «Depende de si hay nuevos hechos, y sobre ellos se podrían tomar nuevas soluciones», ha dicho.

Fuente: www.abogados-hg.com

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ACTA

       JUNTA DE JUECES DE PRIMERA INSTANCIA

 

       4 DE ABRIL DE 2013

 

       En Barcelona, a 4 de abril de 2013

 

Siendo las 12:30 horas, reunidos en la Sala de Juntas, con la asistencia del Juez …

 

Existiendo quórum se declara válidamente constituida la Junta, por lo que se pasan a abordar los distintos asuntos contenidos en el Orden del día:

 

1º) Aprobación del Acta de la Junta anterior

 

        SE ACUERDA por unanimidad aprobar el acta de la Junta anterior

 

2º) Problemática actual en los procedimientos de ejecución hipotecaria y 3º) Control de oficio de los   intereses de demora

 

        A la luz de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013 y de la problemática suscitada en relación con los procedimientos de ejecución hipotecaria y la posible nulidad de ciertas cláusulas por abusivas, se han intentado unificar ciertos criterios para dotar de mayor seguridad jurídica al justiciable, adoptando los siguientes acuerdos de mínimos:

 

I.- El interés de mora se considerará abusivo cuando sea superior a 2,5 veces el interés legal de del dinero vigente a la fecha de contratación . Salvo si el interés remuneratorio es superior a dicho límite, en cuyo caso se estimará abusivo el interés de mora que supere en dos puntos el remuneratorio.

 

Ello sin perjuicio de la potestad jurisdiccional propia de cada Magistrado tanto para estimar otros límites como para valorar la existencia de otras posibles cláusulas abusivas.

 

II.- Partimos de un concepto de consumidor, según la Directiva europea, referido a persona física. En cuanto a la persona jurídica , a priori no estimamos que sea consumidor sin perjuicio de que se trate de una presunción iuris tantum que admite prueba en contra.

 

III.- Desde un punto de vista procesal: en relación con las demandas que entren a partir de ahora, antes de despachar ejecución se estima procedente dar traslado a las partes personadas por plazo de 5 días para que aleguen lo que estimen oportuno sobre la posible nulidad de cláusulas abusivas . Y evacuado el traslado o transcurrido el plazo, se procederá al despacho de ejecución por la cuantía que se estime pertinente.

 

Asimismo en el Auto despachando ejecución hipotecaria, se indicará a las partes que a tenor de lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo de 14 de marzo de 2013 se admitirá como causa de oposición la alegación relativa a la existencia de cláusulas abusivas .

 

IV.- En relación con los procedimientos de ejecución hipotecaria que se hallen en trámite , en los que aún no se ha llevado a cabo la subasta y adjudicación del inmueble, pero con previsión de que tenga lugar antes de que se apruebe la reforma legislativa que está en trámite parlamentario, en orden a evitar situaciones procesales irreversibles se acuerda:

 

(i)     Si aún no ha precluido el trámite de oposición a la ejecución, hacer saber a las partes la posibilidad de alegar como causa de oposición la existencia de cláusulas abusivas

 

(ii)    En caso que ya haya precluido dicho trámite, dar al ejecutado un plazo de 10 días para que en caso de que entienda que existen cláusulas abusivas pueda ponerlo de manifiesto al Juzgado personándose con abogado y procurador y presentando escrito de oposición con fundamento en ello, y, que en el caso de resultar procedente se tramitaría como un incidente.

 

4º) Ruegos y preguntas

 

        No se formula ningún ruego ni pregunta digno de destacar.

 

Dándose por concluida la reunión

Fuente: www.eleconomista.es

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El registrador, al calificar la legalidad de los documentos presentados a inscripción, no puede rechazarla sobre la base simulación del negocio jurídico. Y es que no entra dentro de sus potestades calificatorias la de examinar la voluntad de las partes.

Así lo sostiene el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Lugo, en una sentencia de 14 de febrero de 2013, «cuando las escrituras notariales gocen, a los efectos de su acceso al Registro, de las presunciones de exactitud y adecuación a la ley que derivan de la autorización notarial». Así, «no bastan las meras sospechas del registrador, por muy fundadas que sean, para denegar la inmatriculación, pues no puede suplir la intención o consentimiento de las partes ni hacer deducciones de cuál haya sido su voluntad».

El fallo,  anula la resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de 25 de junio de 2012, que confirmaba la calificación registral denegatoria de la inmatriculación solicitada por una sociedad civil. Y ello porque consideró que los títulos presentados para la inmatriculación «eran meros títulos instrumentales que no documentaban verdaderas transmisiones». Para la DGRN, concurrían «indicios suficientes para deducir la instrumentalidad de la documentación aportada», como la simultaneidad de las fechas de los negocios o su bajo coste fiscal».

Frente a ello, la entidad demandante argumenta en su recurso que el registrador «interpreta la voluntad de los sujetos negociales presumiéndoles una determinada intencionalidad y, por tanto, extralimitándose en la función calificadora respecto de lo indicado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria (LH)», relativo a la calificación registral.

Sostiene la ponente, la magistrada-juez Vázquez Mariño, que dicho artículo «atribuye al registrador una función que va más allá del mero control formal de los documentos, al incluir en el ámbito de la calificación facultades de control de la legalidad del acto o del negocio jurídico que incorporan, pero siempre con el límite de lo que resulte de los propios documentos y de los asientos del Registro».

Ahora bien, dicho esto asegura, sin embargo, que «las simples dudas o conjeturas que pudiera suscitar un determinado negocio jurídico no constituyen base suficiente para presumir una causa ilícita». Y añade que «en virtud de lo dispuesto en el artículo 1277 del Código Civil, las dudas han de resolverse a favor de la existencia de una causa, y de una causa lícita, mientras no se pruebe lo contrario, prueba que en ningún caso correspondería abordar en un proceso como el que nos ocupa».

Control de legalidad externa

Se apoya Vázquez en el fallo de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 14 de marzo de 2007, anterior, por tanto, a la resolución de la DGRN, ahora anulada, para el que «ese control de legalidad externa a que está obligado el legislador tiene su base, y al propio tiempo su límite, en el propio documento y en los asientos del Registro, sin que esa facultad de control autorice al registrador a entrar en el fondo del negocio jurídico más allá de lo que de forma incontestable y unívoca resulte del documento y de los asientos registrales».

En definitiva, dice Vázquez, la calificación se erige en un pilar básico de la seguridad jurídica, pero ello no implica ignorar los límites de la función calificadora en lo que se refiere a los medios de los que ésta puede servirse, pues conforme al citado artículo 18 de la LH, el registrador deberá constatar la validez del acto jurídico de que se trate de acuerdo con el principio de legalidad, pero limitando su actuación al acto mismo y sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional».