Entradas

Fuente: www.eleconomista.es

El impago de la tasa de basuras, cuando ésta se ha pactado que corresponde al inquilino, supone la resolución del contrato de arrendamiento y puede conllevar, por lo tanto, su desahucio. Así lo determina el Tribunal Supremo (TS), que determina que esta tasa tiene la consideración de cantidad asimilada a la renta y que, conforme al artículo 114 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1965, por su falta de pago, es una de las causas por las que puede resolverse el contrato a instancia del arrendador.

Leer más

Para resolver cualquier duda jurídica  puede ponerse en contacto con nuestro Despacho de Abogados, le atendemos sin compromiso y resolvemos sus dudas jurídicas: info@h-abogados.com,  www.h-abogados.com, 912791980.

Recientemente se ha modificado el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo referente a la actualización de las rentas, haciendo una importante alteración de lo que hasta la fecha se estaba admitiendo, y que tendremos que tener en cuenta en los nuevos contratos de arrendamiento que se firmen a partir de ahora, ya que si queremos que las rentas del alquiler se actualicen anualmente tendremos obligatoriamente que pactarlo expresamente en el contrato de arrendamiento.

Leer más

Para resolver cualquier duda jurídica  puede ponerse en contacto con nuestro Despacho de Abogados, le atendemos sin compromiso y resolvemos sus dudas jurídicas: info@h-abogados.com,  www.h-abogados.com, 912791980.

Con la Resolución de 9 de marzo de 2015, de la dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2015, la Agencia Tributaria va, entre otras medidas, a investigar en internet y redes sociales los anuncios de alquileres de alojamientos irregulares no declarados, pudiendo imponer sanciones de hasta 6.000€.

Leer más

Para resolver cualquier duda jurídica  puede ponerse en contacto con nuestro Despacho de Abogados, le atendemos sin compromiso y resolvemos sus dudas jurídicas: info@h-abogados.com,  www.h-abogados.com, 912791980.

Fuente: www.expansion.com

Diciembre de 2014 ha supuesto para muchos comercios la necesidad de echar el cierre a su local, como consecuencia de que su arrendador les haya cominicado que quiere poner fin al contrato de arrendamiento que tenían suscrito.

El famoso Decreto Boyer de 1985 acabó con la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento para los arrendadores, es decir, que dejaban de estar obligados por ley a continuar con el contrato indefinidamente. Se acababa así con la duración indefinida de los contratos de arrendamiento y para poner fin a los mismos, en función de la fecha de su firma, la ley establecía unos plazos máximos de duración, llegados los cuales los contratos terminarían.

Leer más

Fuente: www.sepin.es

1.- Deben imponerse las costas:

Arsuaga Cortázar, José

Magistrado-Juez Decano del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Santander

La reforma introducida en la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, tiene la virtud y fundamento principal, como reza su Preámbulo, de extender «el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias«.

El acento, por tanto, se ha puesto en la inmediata respuesta ejecutiva a la falta de desalojo, pago u oposición, descuidando con una viciosa técnica legislativa la posibilidad contraria, esto es, que el demandado desaloje y pague o no pague, pues la única indicación expresa se contiene en el último párrafo del art. 440.3 LEC. En tal sentido, se indica, para el exclusivo supuesto de que el demandado desaloje – atendiendo el requerimiento- sin pagar, que el Secretario dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio. En cambio, ante la ausencia de pago, ordenará el traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución por la cantidad dineraria debida.

Precisado lo anterior, las preguntas que se formulan surgen con lógica: ¿Han de pagarse las costas si se atiende al requerimiento de desalojo, aunque no se pague? ¿Y si también se paga al tiempo?

Ha de recordarse que la reforma legal no ha incorporado un nuevo supuesto de hecho que permite acudir al juicio monitorio del art. 812 y ss. LEC ni ha extendido el monitorio general a un supuesto especial -como pudiera ser el previsto especialmente para la reclamación de las obligaciones de los apdos. e) y f) del art. 9 LPH, según el régimen del art. 21-, sino que ha integrado la técnica monitoria dentro de un juicio verbal especial, como es el desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC), de tal grado que su trámite cognitivo ha variado en su período inicial mediante la inversión del contradictorio, provocando con ello que el acto central de la vista se celebre en exclusiva cuando se formule oposición, pues en otro caso el proceso habrá de terminar – por desalojo y pago- o habrá de provocar el inicio de la ejecución – por ausencia de oposición o por falta de pago o desalojo- . Empero, adviértase ya, por la importancia que tendrá para contestar definitivamente a la pregunta, un dato trascendente: en el juicio verbal especial de desahucio la necesidad de contar con la presencia de profesionales (abogado y procurador) se presentará casi siempre obligada (art. 251.9 LEC, cuando la cuantía supere 2.000 euros), lo que no ocurre con la iniciación del juicio monitorio, excluido de la obligación de postulación técnica.

Ante la falta de precisión legal sobre los criterios relativos a la imposición de costas, debe volver a recordarse lo que es doctrina general, esto es, que su condena procede cuando una resolución procesal así lo impone o cuando su apreciación se derive de una norma legal.

Para el primer caso sirven los criterios tradicionales de los arts. 394 -imposición en los procesos declarativos- , 395 -supuestos de allanamiento- o 396 -terminación por desistimiento- , en cuya aplicación se anuda la consecuencia a una cierta valoración judicial sobre la conducta de las partes.

Para el segundo caso, contamos con diversos supuestos legales en que la norma impone la sanción: nótese así, por su cercanía con el supuesto en cuestión, la previsión en materia de enervación (art. 22.5) o la incorporada en el art. 21.6 LPH -monitorio de propiedad horizontal- para la obligada satisfacción por el deudor de los gastos de abogado y procurador de la parte reclamante cuando se hayan utilizado, tanto si atendiere el requerimiento inicial como si no compareciere. En nuestro supuesto, la norma guarda silencio.

No es fácil, ciertamente, decantarse por una u otra postura. La postura contraria a la posibilidad de imponer costas procesales vendría dada por la ausencia de cobertura legal expresa en un supuesto en que pudo hacerse, como se hace en otros (ya referidos), lo que permitiría en cierto modo seguir el régimen de no imposición del monitorio general, técnica que se ha tratado de introducir en el instante inicial del juicio especial.

Sin embargo, apuesto por la solución contraria, es decir, la que permita la imposición de costas procesales. El silencio legal no puede servir de excusa para bonificar la postura del incumplidor a través de la merma patrimonial exclusiva de quien, como el demandante, debe procurarse y abonar los honorarios y derechos de los profesionales de obligada contratación, pues ello traicionaría los elementales principios de la buena fe (arts. 7 CC y 247 LEC) y concedería una ventaja al negligente (arts. 1.100 y 1.902 CC) no tolerable en Derecho. Nótese, por lo demás, lo absurda que sería la imposición de costas si el juicio termina por enervación (art. 22.5 LEC) y su ausencia absoluta en estos supuestos, lo que supondría con claridad la incorporación de un sistema que primara la mora del deudor. No hay que olvidar, en tal sentido, la doctrina de nuestros Tribunales sentada antes de la incorporación del art. 22.5 LEC sobre imposición de costas en la enervación, cuando afirmaba que cuando el acreedor viene obligado a accionar como único medio de reacción ante el incumplimiento de la principal obligación del arrendatario, que no obstante sigue disfrutando el objeto arrendado, la obligación de actuación procesal deba ser compensada a través del pago de las costas so pena de ocasionar un perjuicio injusto para el arrendador (a título de ejemplo, las Sentencias de la AP Ávila de 3 de octubre de 1996, AP Salamanca de 5 de febrero y de 11 de octubre de 1996, AP Ciudad Real de 31 de marzo de 1997 y AP A Coruña de 12 de febrero de 1997 y de 18 de marzo y de 24 de julio de 1998; o las más cercanas de la AP Zaragoza, Sección 4.ª, de 10 de noviembre de 2009, de Lleida, Sección 2.ª, de 31 de octubre de 2009, de Madrid, Sección 9.ª, de 18 de junio de 2009, o de Valencia, Sección 7.ª, de 9 febrero de 2009).

 

2.- No deben de Imponerse  las Costas Procesales:

  • Berjano Arenado, Francisco

Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 11 de Sevilla

Respecto a la primera de las preguntas que se formulan, habrá que decir que, efectivamente, la Ley no dice nada acerca de si el decreto que se dicte dando por terminado el proceso tras el pago y desalojo del inmueble debe contener la imposición o no de costas al demandado.

Ahora bien, quizá pudiera hacerse la siguiente consideración: el pago y desalojo del inmueble, en definitiva, presupone la existencia de un allanamiento. Por tanto, si la Ley no preceptúa nada al respecto, habrá de estarse a lo que indica el art. 395 LEC, de tal manera que no cabrá la imposición de costas a menos que hubiera existido mala fe por parte del demandado, lo que ocurriría si, previamente, hubiera sido requerido extrajudicialmente de pago.

Es cierto que la intervención de abogado y procurador es preceptiva en este tipo de procedimientos, con lo que el demandado habría obligado al arrendador a contratar los servicios de aquellos, con los gastos que ello supone, pero eso ocurre en cualquier tipo de procedimiento en el que la Ley prevé la intervención preceptiva de dichos profesionales, y el citado art. 395 no hace en tal sentido ninguna excepción.

De hecho, cuando la Ley ha querido que se impongan las costas en determinados casos lo ha dicho expresamente, como ocurre en el supuesto de la enervación de la acción; así lo recoge claramente el art. 22.5 LEC, de tal manera que el demandado puede acogerse al beneficio que le ofrece el legislador (sigue vigente el contrato arrendaticio), pero sabe que debe correr con las costas que su actitud renuente al pago generó.

Por ello, estimo que no habría de imponerse costas al demandado que cumple el requerimiento, a menos que en él se pudiera apreciar la mala fe a la que se ha hecho referencia.

En cuanto a la segunda de las cuestiones planteadas, creo que el demandado que paga tras el requerimiento puede hacerlo saldando la deuda mantenida con el actor en forma parcial o total (lo que incluiría las cantidades adeudadas en el momento de producirse el pago enervador). Si lo hace de forma parcial, el pago será meramente liberatorio de la suma entregada y no tendrá otra trascendencia, ya que el desahucio tendrá lugar. Si el pago que realiza es del total de lo adeudado a la fecha en que se realiza dicho pago -siempre que lo haga dentro del plazo de 10 días que le ha sido concedido conforme al art. 440.3 LEC- tendrá un carácter enervador de la acción; así se deduce del art. 22.4 LEC.

Concluyendo, o se paga toda la deuda que exista a la fecha del pago, en cuyo caso puede enervarse la acción, o caso contrario, el pago parcial servirá tan solo para saldar la deuda hasta el importe satisfecho (arts. 1.157 y 1.170 CC), pero no para impedir el desahucio.