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A efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) –conocido  como plusvalía municipal—, la escritura de compra de una finca (otorgada en 1987), junto con la posterior de obra nueva sobre la misma y la de su transmisión, en 2014, prueban la depreciación sufrida por el inmueble.

Por lo tanto, al ser menor el precio de venta al de adquisición, no se produce el hecho imponible de este impuesto.

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Así lo ha establecido la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ Comunidad Valenciana, en su sentencia de 14 de septiembre de 2016 (sentencia número 520/2016, ponente señor Olarte Madero), por la que anula una liquidación por dicho impuesto efectuada por el Ayuntamiento de Paterna (Valencia).

En el caso se trataba de la liquidación efectuada por la transmisión de una finca y de la nave industrial posteriormente construida sobre la misma.

Según la escritura de compra del terreno, de 1987, el precio de adquisición del mismo fue de 69.717,40 euros, mientras que, según la declaración de obra nueva,  el valor de construcción de la nave en el mismo, en 1999, fue de 264.445,32 euros. En 2014 terreno y nave se transmitieron conjuntamente por 253.420,66 euros, hecho por el que el Ayuntamiento giró al propietario del inmueble liquidación por el IIVTNU por importe cercano a los 50.000 euros.

Impugnada dicha liquidación, el juzgado de lo Contencioso-Administrativo dio inicialmente la razón al consistorio valenciano, desestimando la demanda.

Sin embargo, el TSJ estima el recurso de apelación interpuesto contra dicha sentencia y anula y deja sin efecto la liquidación practicada a la mercantil.

Existencia de prueba suficiente de la depreciación

Según la sentencia, el problema de fondo planteado por la demanda era “determinar si existe o no prueba suficiente que permita concluir que el precio de la trasmisión es inferior al de adquisición del bien”.

Sobre este punto, el juez de instancia había considerado que no se había aportado “dictamen ni medio probatorio alguno que acredite [que] entre la fecha de adquisición y [la del] devengo no ha existido incremento de valor del terreno urbano”.

Por ello, ante lo que entendió “ausencia absoluta de prueba que acredite que el valor del terreno en la transmisión fue inferior al de adquisición” da la razón al Ayuntamiento y mantiene la liquidación practicada.

Sin embargo el TSJCV se aparta de estos argumentos.

Las escrituras acreditan la depreciación del inmueble

Según el criterio del TSJ, de la prueba desplegada en las actuaciones se desprende la producción de la depreciación del valor del inmueble invocada por la actora.

En opinión de la Sala, “Tales pruebas vienen constituidas por las tres escrituras que figuran en los autos, la de [compra del terreno, de] 3 de julio de 1987, la de [obra nueva, de] 25 de febrero de 1999 y la de [transmisión de terreno y nave, de] 26 de marzo de 2.014.”

Y de tales escrituras “se desprende indirectamente el menor valor del inmueble en el momento de la transmisión [con respecto] al de la adquisición”.

En concreto, la sentencia aprecia que solo el valor del vuelo ya supera el valor por el que fue transmitido el inmueble.

Por tanto, siendo el objeto de la transmisión un “todo único (un solo cuerpo)”, del que no cabe separar suelo y vuelo, y aplicándose el impuesto “al bien inmueble existente sobre el que se ha construido una edificación”, la Sala resuelve “estimar la apelación planteada y estimar el recurso contencioso administrativo interpuesto contra las liquidaciones referidas.”

Doctrina novedosa

Según el letrado que ha llevado la defensa de la mercantil, Mario Gil Cebrián, con esta sentencia «se introduce una doctrina novedosa a la hora de aplicar este impuesto» que da al traste con la práctica administrativa de tomar en consideración exclusivamente el valor catastral de los inmuebles, entiendo que el valor del suelo se incrementa sistemáticamente desde la fecha de su adquisición.

En declaraciones a Noticias Jurídicas Gil Cebrían considera que esta práctica supone “una quiebra de todo principio económico en materia tributaria”.

Sin embargo, en este caso, y en otros muchos similares, la depreciación sufrida por el inmueble, era tan evidente que ni siquiera le hizo falta acudir a la prueba pericial: a la luz de las escrituras aportadas, la Sala apreció que la depreciación “saltaba a la vista.”

El terreno se había adquirido previamente, en fecha anterior al del inicio de la “burbuja inmobiliaria”, mientras que la nave industrial se levantó con posterioridad.

En opinión de este letrado, esta sentencia puede aplicarse a las transmisiones de inmuebles adquiridos entre 2001-2008, fecha en que, como consecuencia del boom inmobiliario, las valoraciones de los terrenos y las construcciones sobre los mismos eran muy superiores a las actuales.

Fuente: noticiasjuridicas

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Desde hace tres años, el Tribunal Supremo, a través de media docena de sentencias, ha ido dando claramente la razón a los compradores.

Contra las aseguradoras, contra la banca y ahora contra los promotores. Las armas legales para que miles de consumidores puedan recuperar el dinero que adelantaron para comprar una vivienda sobre plano que nunca llegó a construirse, se multiplican. Desde hace tres años, el Tribunal Supremo, a través de media docena de sentencias, ha ido dando claramente la razón a los compradores.

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Entre los damnificados hay parejas jóvenes, familias con y sin hijos, padres que invirtieron para dar una casa a sus hijos, inversores… Algunos se apuntaron a una cooperativa, mientras que otros decidieron comprar directamente a una promotora. Compraron sobre plano porque, en plena locura inmobiliaria, los pisos volaban del mercado. Las promociones se vendían antes siquiera de que llegaran las grúas.

Sin embargo, la burbuja estalló. Cientos de promociones nunca llegaron a arrancar. Otras se quedaron por el camino. Muchas promotoras y cooperativas ni siquiera llegaron a comprar los suelos sobre los que se levantarían las viviendas, mientras que también hubo proyectos que se vieron salpicados por irregularidades urbanísticas. Y, en medio del caos, miles de afectados se quedaron compuestos, sin casa y sin dinero.

No basta con las sentencias del Supremo. Para recuperar su dinero es necesario que el afectado inicie un procedimiento judicial

Empezaba para todos ellos una auténtica pesadilla y una larga batalla judicial que tardaría años en dar sus frutos, ya que el el primer gran triunfo en los tribunales no llegó hasta 2013, cinco años después del estallido de la burbuja inmobiliaria. En aquella sentencia histórica, por primera vez, el Tribunal Supremo daba la razón a miles de cooperativistas y condenaba a las aseguradoras a pagar indemnizaciones millonarias. Casi tres años después, a principios de 2016, todo el peso de la ley caía sobre el sector financiero, mientras que hace apenas unos días, el condenado ha sido el vendedor.

No obstante, a pesar de estas victorias legales, aún queda mucho camino por recorrer. «Aunque todas estas sentencias suponen un gran triunfo para miles de afectados, lo cierto es que no recogen cada casuística. Siempre hay un matiz o un caso concreto que no ha sido estudiado», explica a El Confidencial Marta Serra, directora y abogada de El Defensor de tu Vivienda, que lleva varios años defendiendo a cientos de afectados.

Esta abogada insiste en la necesidad de acudir a los tribunales. «No basta con las sentencias del Supremo. Para recuperar su dinero es necesario que el afectado inicie un procedimiento judicial», recomienda Serra, quien además insiste en que son muchos los damnificados que no se atreven a ir a los tribunales.

«Todavía hay muchas personas que se apuntaron a una cooperativa o compraron sobre plano y perdieron su dinero que piensan que no lo pueden recuperar porque no firmaron ni un aval bancario ni contrataron un seguro que garantizase las cantidades adelantadas. Y, sin embargo, en muchos casos, podrían recuperar sus ahorros. Es enorme el desconocimiento que sigue existiendo en torno a la posibilidad de recuperar el dinero», concluye.

El camino judicial recorrido hasta ahora ha supuesto un duro revés para las aseguradoras, también para la banca, y ahora podía ser el turno de los promotores y todos aquellos que comercializaron viviendas. Pero veamos cuál ha sido todo el periplo judicial:

Batalla ganada a las aseguradoras

A mediados de 2013, tras varias sentencias a favor y en contra de los consumidores, el Alto Tribunal inclinaba la balanza definitivamente a favor de miles de cooperativistas al condenar a las aseguradoras Asefa y HCC Europa a devolver las cantidades adelantadas a todos aquellos afectados cuyas viviendas nunca llegaron a construirse. La sentencia, que abrió la puerta a demandas millonarias, echaba por tierra los argumentos de las aseguradoras que defendían que los seguros contratados no cubrían las cantidades aportadas.

El Supremo ha considerado que los compradores podrán recuperar el dinero cuando el vendedor les hubiera ocultado irregularidades urbanísticas

Entonces, el Supremo consideró que el seguro que contrataron los cooperativistas a la compañía de seguros y que permitió la apertura de la cuenta en la entidad financiera donde depositaron sus ahorros, amparaba a los afectados al tratarse de un seguro obligatorio según la Ley 57/1968.

Los beneficiados por aquella sentencia histórica fueron miles de cooperativistas que, por unos motivos u otros, y tras muchos años de espera, nunca llegaron a ver sus viviendas construidas. Algunas familias reclamaban 30.000 euros, otras 60.000 pero había afectados que llegaron a desembolsar más de 100.000 euros. Todos ellos realizaron importantes aportaciones de capital para poder construir y comprar una vivienda.

Batalla ganada a la banca

El siguiente objetivo judicial fueron los bancos y cajas que autorizaron la apertura de dichas cuentas sin que existiera un seguro que garantizase a los compradores recuperar sus ahorros. El gran golpe judicial se producía hace menos de un año.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo ordenaba a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Una sentencia en contra de todo el sector que deberá responder por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral, vendidas en un gran porcentaje, a compradores británicos.

Batalla contra los promotores

Demandar a los promotores o a quienes les vendieron un sueño que nunca se hizo realidad no ha sido, en la mayoría de los casos, el camino a seguir por los abogados. Y no es para menos si tenemos en cuenta que el estallido de la burbuja inmobiliaria supuso la quiebra de cientos de promotoras. Intentar recuperar el dinero de un empresario quebrado y sin más activos que esqueletos de hormigón no era una opción.

A principios de este año entraba en vigor la reforma de la LOE, que recoge que las cantidades entregadas a cuenta solo estarán aseguradas una vez que se haya obtenido la licencia de obras.

No obstante, hace apenas unos días, el Supremo fijaba doctrina al considerar que los compradores podrán recuperar el dinero en los casos en los que el vendedor les hubiera ocultado irregularidades urbanísticas, motivo por el que el Alto Tribunal considera que el contrato de compraventa del inmueble quedaría anulado aun cuando la vivienda hubiera ya sido construida y entregada.

Son sentencias todas ellas que han abierto el camino para que miles de afectados recuperen su dinero. Si bien, tal y como advierte Marta Serra, ninguna ampara a quienes hayan adelantado cantidades para comprar sobre plano desde el 1 de enero de 2016. A principios de este año entraba en vigor la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que recoge que las cantidades entregadas a cuenta solo estarán aseguradas una vez que se haya obtenido la licencia de obras para poner en marcha la promoción.

Últimas sentencias del Supremo que aclaran los derechos de la compra sobre plano

1.- Sentencia núm. 540/2013 de 13 septiembre de 2013

Es la primera que definitivamente da la razón a los cooperativistas frente a las aseguradoras, aunque la sentencia núm. 780/14 de 30 abril de 2015 es la última que ha confirmado la posición que adoptó el Supremo en 2013.     Hasta esta sentencia los tribunales no se ponían de acuerdo sobre qué riesgo exacto cubrían ciertas pólizas de seguros “de caución” concertadas por las cooperativas de viviendas.    Algunos tribunales consideraban -como defendían las aseguradoras cuando recibían una reclamación con motivo de estas pólizas- que las mismas aseguraban que el dinero que los socios abonaban a la cooperativa se destinaría al proyecto promotor. Otros tribunales, en cambio, sostenían que estos seguros debían de indemnizar a los socios en caso que la construcción de las viviendas no se iniciase, o no se terminase en los plazos previstos.

2.- Sentencia núm. 778/2014 de 20 enero de 2015

Tradicionalmente, nuestros tribunales exigían que para que el retraso en la entrega de una casa vendida sobre plano permitiese al comprador pedir la devolución de su dinero, dicho retraso debía de ser de cierta relevancia: entre 6 meses y un año.

No obstante, la sentencia núm. 778/2014 de 20 enero de 2015, confirmó que cualquier retraso, por breve que sea, y cualquiera que sea su causa, permite al comprador de una vivienda sobre plano renunciar a la misma y exigir la devolución de su dinero.

3.- Sentencia núm. 780/2014 de 30 abril 2015

Es la última que ha confirmado la posición que adoptó el Supremo en 2013.

4.- Sentencia núm. 226/2016 de 8 abril de 2016

Los bancos o seguros que conciertan con las promotoras y cooperativas de viviendas el referido aval o seguro de entregas a cuenta solo consideran asegurados a aquellos compradores y cooperativistas que poseen un certificado individual del aval o seguro a su nombre.

Esta sentencia no deja lugar a dudas en cuanto a que todos los compradores y cooperativistas están cubiertos por la póliza general de aval o seguro contratada por el vendedor, resultado indiferente que dispongan del correspondiente certificado individual. De lo contrario, razona el Tribunal Supremo, bastaría con que los bancos y aseguradoras no expidiesen los mencionados certificados individuales, para que quedasen liberados de los riesgos y obligaciones asumidas al concertar dichos avales o seguros.

5.- Sentencia núm. 360/2016 de 1 junio de 2016

Los bancos y seguros que comercializaban avales o seguros que permitían al comprador de una vivienda sobre plano recuperar las entregas a cuenta abonadas en caso que la promoción fracasase, limitaban la cobertura a las cantidades ingresadas por los compradores en la cuenta especial que el vendedor debía disponer.

Esta sentencia subrayó que todas las cantidades abonadas por el comprador a cuenta de la vivienda deben de estar cubiertas por indicado seguro o aval bancario: se hayan estas ingresado o no en la cuenta especial. Y es más, y ello independientemente de los límites previstos en el contrato de seguro o aval, los cuales deben de tenerse por no puestos.

6.- Sentencia núm. 468/2016 de 7 julio de 2016

Todo aquel que venda viviendas sobre plano debe concertar un seguro o aval que permita al comprador recuperar su dinero en caso que la construcción no se inicie, o no se termine en el plazo pactado.

Asimismo, es obligación del banco donde el vendedor tiene la cuenta en la que percibe dichos anticipos, comprobar que la explicada garantía existe.

Esta sentencia reafirmó que cuando no exista el obligatorio seguro o aval y la construcción de las viviendas no lleve a cabo, o se retrase, los bancos que hayan incumplido su deber de vigilancia deberán de indemnizar al comprador como lo hubiera hecho la correspondiente compañía aseguradora o banco avalista. De modo que la inexistencia del seguro o aval no impida al comprador poder reclamar su dinero a una entidad solvente como lo es un banco o una compañía aseguradora.

7.- Sentencia núm. 527/2016 de 12 septiembre de 2016

El comprador de una vivienda sobre plano tiene derecho a recuperar su dinero cuando la vivienda no se le entregue en el plazo pactado. Esta sentencia concreta qué es lo que debe entenderse, a estos e efectos, por vivienda terminada.

En este sentido explica el Supremo que el comprador no solo tiene derecho a recibir una vivienda en cuanto a su aspecto físico, sino también en cuanto a su aspecto jurídico. Más aún, no solo es que la vivienda debe de contar con licencia de primera ocupación, sino también debe de estar libre de riesgos urbanísticos y administrativos.

Fuente: elconfidencial