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Cuando tras un divorcio se produce el cese del proindiviso de un inmueble y los pagos de las cuotas del préstamo hipotecario son abonados exclusivamente por uno de los cónyuges, éste puede aplicarse la deducción por adquisición de vivienda habitual al 100%, y no solo en la proporción que le corresponde en el préstamo. Y ello sin perjuicio de que, en caso de impago, el prestamista pueda reclamar contra cualquiera de quienes figuran como prestatarios.

Así lo ha dictado el Tribunal Económico-Administrativo Foral de Gipuzkoa, en resolución 35123/2019 de 18 de diciembre de 2019, pero no conocida hasta ahora.

El titular ante el banco es el exmarido

En el caso, la cuestión se centra en probar que, aunque el excónoyuge permanece como titular de la hipoteca, de facto es la que fuera su esposa quien está pagando las cuotas, ya que se ha disuelto el proindiviso y ella figura ya como la única propietaria.

La reclamante aporta extensa documentación en la que se reflejan las transferencias que realiza mensualmente de una cuenta de la que ella es única titular a la cuenta que tiene en común con su ex marido, y que lo hace todos los meses y el banco carga las cuotas correspondientes al préstamo hipotecario.

Se aportan también los movimientos de la cuenta del préstamo donde se aprecia el cobro de dicho préstamo de la cuenta común, en la que la reclamante realiza el ingreso para el pago del mismo, y un escrito firmado por el otro comunero en el que manifiesta que, aunque la finca esté gravada con un préstamo hipotecario a nombre de los dos, él no se hace cargo del pago del mismo, puesto que dicha obligación ha sido asumida en condición de única deudora por la reclamante tal y como así se hace constar en la escritura de cese del proindiviso de la vivienda.

Además, el que fue comunero no se deduce cantidad alguna en concepto de vivienda habitual en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas derivada de las cuotas del préstamo que grava la citada vivienda.

De este modo, concluye el tribunal administrativo, al quedar acreditado que la reclamante satisface las cuotas del préstamo de forma íntegra, puede practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual al 100%.

Fuente: noticias.juridicas.com

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El Tribunal Supremo ha deliberado y resuelto cuatro recursos de casación en relación con hipotecas referenciadas al IRPH en los que ha detectado falta de transparencia pero no que sean abusivas, según indica en una nota el alto tribunal, que no ha facilitado las sentencias.

En los cuatro recursos resueltos el supremo se alinea con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), y aprecia falta de transparencia por no haberse informado de la evolución del índice de los dos años anteriores.

No obstante, y siguiendo también al TJUE, ha procedido a hacer el análisis de abusividad concluyendo, en los casos enjuiciados, que no había tal, explica Efe.

En marzo de este año, el TJUE decidió que fueran los tribunales españoles los que dictaminaran sobre la falta de transparencia de las hipotecas suscritas con el IRPH.

En la práctica, esto supone dar la razón a los consumidores con hipotecas contratadas con este índice, que podrán acudir a los tribunales españoles, que si lo consideran oportuno podrán sustituir el IRPH por otra referencia, y evitar así que la anulación de dicha cláusula conlleve la anulación del contrato.

No obstante, el TJUE eludió declarar nulo el índice, en línea con lo establecido por el Tribunal Supremo español, que en noviembre de 2017 consideró que la mera referencia de una hipoteca a un índice oficial no implicaba falta de transparencia ni abuso alguno.

El Tribunal Supremo ha abordado también hoy un quinto recurso sobre IRPH, indica la nota, pero presenta «perfiles diferentes», por versar sobre una vivienda de protección oficial.

En los cuatro recursos resueltos ha apreciado falta de transparencia por no haberse informado de la evolución del índice de los dos años anteriores, pero descarta que su aplicación fuera abusiva.

El fallo cuenta con el voto particular del magistrado Francisco Javier Arroyo Fiestas, indica el comunicado, que aclara que el contenido de las sentencias se conocerá en los próximos días.

Creado en 1994, las reclamaciones por el uso del IRPH o índice de referencia de préstamos hipotecarios se desencadenaron entre 2013 y 2016, cuando se estabilizó en valores próximos al 2 %, mientras que el euríbor empezó a aproximarse a cero, hasta entrar en terreno negativo.

En la práctica, esto hizo que las cuotas de hipotecas con IRPH se mantuvieran estables e incluso se elevaran, mientras que con el euríbor se fueron reduciendo de forma considerable.

Fuente: expansion.com

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La banca toma la iniciativa para impedir que se dispare la morosidad. Afecta a un millón de hipotecados que se deben comprometer a pagar más cuota para liquidar antes la deuda.

Las familias que atraviesen dificultades económicas en el duro otoño que se avecina tendrán que negociar con sus bancos para aplazar las cuotas de sus hipotecas por la caída de ingresos. Desde el pasado miércoles, estos hogares ya no cuentan con la protección de la moratoria legal impulsada por el Gobierno en pleno estado de alarma.

El Ministerio de Economía ha puesto fin a una de las medidas de alivio para miles de familias que perdieron ingresos a causa de los ERTE o por cese de actividad. Fue ampliada desde julio hasta el pasado 30 septiembre por los rebrotes del coronavirus y las frágiles expectativas económicas.

Acuerdos bilaterales con los clientes

Aunque ahora cumplan con los requisitos, los hipotecados en apuros ya no podrán acogerse a estos meses de aplazamiento bajo el paraguas del Gobierno.

Sin embargo, según ha podido confirmar Confidencial Digital por fuentes financieras, los bancos han acordado alargar esta moratoria por su cuenta, con acuerdos bilaterales con los clientes hasta junio del año que viene.

“Cada entidad hará moratorias bilaterales con sus clientes”, anticipan fuentes financieras, “porque a nadie le conviene que el cliente deje de pagar”.

“En principio, las facilitaremos a las personas que habrían tenido derecho con las obligatorias, pero si nos viene un cliente que no cumple los requisitos y la pide, lo negociaremos. Al final, es una cuestión comercial”, asegura el portavoz de una entidad.

Un pacto que implica a toda la banca

Las fuentes financieras a las que ha tenido acceso ECD confirman que esta será la vía por la que optarán la mayoría de bancos, como evidencia el hecho de que las dos patronales bancarias hayan hecho el papel de facilitadoras.

La AEB, que agrupa a los bancos tradicionales como el Santander, BBVA, Sabadell, y la CECA, con las antiguas cajas –Caixabank, Bankia, Unicaja, Ibercaja, Kutxabank, Abanca, Liberbank, etc.- han negociado esta vía y el Banco de España ha dado su visto bueno.

A cambio endurecerán las condiciones

Pero las condiciones estarán ahora menos tasadas que durante las moratorias oficiales del Gobierno, lo que dará mayor libertad a las entidades para establecer sus propios criterios en las negociaciones con los hipotecados.

Por ello, la mayoría de los bancos consultados reconocen a ECD que se modificarán los requisitos en las próximas semanas, e incluso se endurecerán. Citan por ejemplo que algunas entidades exigirán al cliente que se comprometa después de la moratoria, con una situación de sus finanzas personales ya más favorable, a pagar más cuota para liquidar antes la deuda que se ha generado durante el periodo de aplazamiento.

Pese a ello, las propias entidades han establecido varios límites. Así pues, sea cual sea el acuerdo entre banco y cliente, no se podrá modificar el tipo de interés del crédito personal o la hipoteca, sea fija o variable, es decir, sujeta al Euríbor.

Tampoco se podrán cobrar gastos o comisiones ni aprovechar para vender un producto vinculado ni pedir garantías adicionales.

Impedir que se dispare la morosidad

En los bancos, sin embargo, dan por hecho que el fin de la moratoria de las hipotecas tendrá un impacto claro en el aumento de la morosidad. Desde varias entidades con un importante volumen de crédito concedido para la compra de vivienda, alertan de que ese riesgo ya comienza a dar signos de evidencia.

El Banco de España ha constatado un alza en los créditos dudosos desde el inicio de la pandemia (en marzo), con auges que pueden llegar al 23% interanual en el crédito al consumo o al 14,1% intertrimestral en los sectores más afectados por el Covid como la hostelería, restauración y ocio, avisando sobre su previsible brote tras las moratorias y avales del ICO si no se adoptan medidas que lo amortigüen.

El supervisor ha cuantificado que el crédito dudoso de las hipotecas en los hogares caía aún un 12,7% interanual en junio, pero mucho menos del 17,6% que lo hacía tres meses antes, y subió un 2,6% en la financiación para fines distintos a la adquisición de vivienda y un 23% en el crédito al consumo.

En los hogares, los efectos directos del programa de moratoria se concentran en un menor crecimiento del numerador -la entrada en situación de dudoso-, pero también contribuye a sostener el denominador con un menor ritmo de amortizaciones.

Hay que recordar que el Banco de España estableció, siguiendo el camino iniciado con la moratoria aprobada por el Gobierno, que el dinero que dejan de ingresar las entidades por los préstamos hipotecarios y al consumo cuyo pago se pospone, no pase al capítulo de crédito dudoso, lo que evita que incremente la morosidad.

Con esta normativa, las entidades podían acogerse a la medida sin miedo a un balance con mayor riesgo ni necesidad de provisionar. Pero la situación cambia completamente a partir de ahora.

Más de un millón de hipotecas aplazadas

Según datos del propio Banco de España, las entidades financieras españolas han concedido más de 1,28 millones de moratorias a los afectados por la crisis del coronavirus, con un saldo vivo pendiente de amortización de más de 48.883 millones de euros.

Estas cifras incluyen tanto las moratorias hipotecarias y las de préstamos sin garantía hipotecaria que aprobó el Gobierno en su plan de medidas para mitigar el impacto de la Covid-19, como los acuerdos de moratorias sectoriales de crédito alcanzados entre los bancos y sus clientes a través de las patronales financieras como medida complementaria a las moratorias legislativas del Ejecutivo.

Más del 70% de los deudores beneficiarios y avalistas son asalariados. En cuanto a los trabajadores autónomos, los principales beneficiarios son comercio, hostelería y otros servicios, seguidos a cierta distancia de actividades profesionales, científicas y técnicas, transporte y construcción.

Conjuntamente, estos sectores de actividad representan casi el 80% del total de moratorias para autónomos a las que se ha dado curso hasta la fecha.

Fuente: elconfidencialdigital.com

 

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea  confirmó en marzo de este año la posibilidad de someter a análisis el proceso de contratación de hipotecas referenciadas a IRPH. Cada caso concreto se debe valorar de forma personalizada, para determinar si la entidad informó al cliente de forma transparente. Asimismo, el TJUE, no se ha pronunciado sobre la nulidad del índice abusivo IRPH, pero si ha dejado en manos del juez, la potestad para analizar si hubo una información suficiente, por parte de la entidad financiera al consumidor medio pudiera hacerse una idea de las consecuencias económicas y legales derivadas del contrato que firmó para su préstamo hipotecario.

La pregunta que se hacen muchos consumidores es, qué pasos deben seguir para reclamar las cantidades que pagaron de más por la fluctuación de este índice abusivo. Los jueces españoles se están encontrando con numerosos casos en los que se ha podido demostrar, que el consumidor no había sido informado de forma adecuada y no disponía de la información necesaria para contratar este tipo de hipoteca, con conocimiento de lo que hacía y de las consecuencias posteriores.

En nuestro despacho llevamos muchos años ayudando a reclamar a la banca cláusulas abusivas, nuestra experiencia nos dice que el consumidor:

  • No debe precipitarse en demandar o aceptar la propuesta de la entidad para llegar a un acuerdo, sin consultar con un abogado experto en el tema, que estudie y cuantifique su caso.
  • Es necesario valorar la viabilidad de la reclamación ante la entidad bancaria, en función de cómo fue la contratación y como se informó al deudor al contratar su hipoteca IRPH.
  • Hacer un cálculo el impacto del préstamo hipotecario en diferentes escenarios (Sustituyendo el IRPH por el Euribor o eliminando completamente los índices de referencia)
  • Para llegar a un acuerdo con la entidad financiera, se debe conocer y analizar toda la información de forma completa.
  • Tanto las comisiones aplicables, como las tarifas de comisiones deben cumplir las condiciones de valoración y los gastos repercutibles a clientes según marca la Circular 8/1990 del Banco de España y la O.M. de 12 de diciembre de 1989, el cliente debe ser informado sobre todo esto.
  • Demostrarque el cliente no contaba con todos los datos necesarios para escoger su hipoteca IRPH, es muy importante para determinar si la cláusula IRPH incluida en el contrato es abusiva o no.
  • El destinatario de la hipoteca debería además también tener conocimiento de la evolución del IRPH en los dos años naturales anteriores a la firma del contrato y de otros índices oficiales que la entidad podría ofertar e informar sobre la posibilidad de referenciar el préstamo hipotecario a otros índices.
  • La entidad debería realizar una simulación sobre el préstamo, con un cuadro de amortización para que el consumidor pueda conocer con profundidad que es lo que contrata.
  • La nulidad del IRPH por falta de transparencia se circunscribe a cada caso concreto, corresponde a la entidad financiera la carga de probar, que se informó de la forma debida y establecida al consumidor en la celebración del contrato. Y no sólo deberá demostrar que se cumplió con esta obligación, sino que se informó con la suficiente antelación para permitir al contratante de la hipoteca, comprender el alcance real del préstamo y el compromiso que asumía con la entidad bancaria.

Fuente: economistjurist.es

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C. G. P. J. – La doctrina jurisprudencial establecida por la Sala a partir de las sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 ha sido confirmada por la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (cuyo texto puede consultar aquí). Esta sentencia, en coincidencia con lo resuelto en su día por la Sala Primera, establece que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes», y que «[…] si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar». 

En consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, que, en este caso, se referían al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a los gastos notariales y a los gastos registrales.

La Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario. Por su parte, los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” que sustenta, en el Reglamento Notarial, el pago de dichos gastos: el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria.Por último, los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad. 

En definitiva, el TJUE ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de estos gastos (notariales y registrales).
 

Fuente: noticias.juridicas

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Fuente: http://noticias.juridicas.com/

El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Salamanca emitió el 13 de marzo de 2020 una sentencia condenatoria contra un banco, que cobró cuotas de préstamos a familiares de un fallecido, pese a existir un seguro de vida vinculado. La resolución del juzgado está disponible en este enlace

Resumen de los hechos

En noviembre de 2016 falleció en accidente de motocicleta un joven que tenía contratado tanto un préstamo hipotecario como un préstamo al consumo con el Banco de Castilla (después Banco Popular y hoy Banco Santander). En el mismo momento de formalizar referidos préstamos el fallecido había contratado, con el empleado de la entidad financiera, seguros de vida que cubrirían al 100% el capital pendiente del préstamo hipotecario y el 50% del del préstamo al consumo.

Los demandantes, padres y herederos del joven fallecido, acudieron al despacho de abogados ABOGA2 ya que les parecía ilógico que teniendo contratados seguros de vida su hijo fallecido tanto por el préstamo hipotecario como por el préstamo personal ellos hubieran tenido que hacerse cargo durante varios meses de las cuotas de esos préstamos. Especialmente extraño les parecía que ellos hubieran tenido que hacerse cargo de las cuotas de los préstamos cuando los seguros habían sido ofrecidos por el propio banco que había concedido el préstamo y por tanto el banco tenía esa información.

Contratos Vinculados

Cuando acudimos a una entidad financiera a solicitar un préstamo bien al consumo (para la compra de un coche, una reforma, un viaje…) o bien hipotecario (para la compra de una vivienda, oficina o local de negocio) lo habitual es que el empleado que nos atienda nos recomiende la contratación de un seguro de vida para que, en caso de fallecimiento, sea la aseguradora quien se haga cargo de las cuotas pendientes de pago y no nuestros herederos.

Pero, no sólo nos recomienda la contratación de un seguro de vida, sino que nos facilita la labor de búsqueda y el mismo empleado de la entidad financiera que nos concederá el préstamo nos ofrece un seguro de vida vinculado con el préstamo lo que, en caso de siniestro, facilitará las gestiones a nuestros herederos quienes sólo tendrían que notificar al banco el fallecimiento y debería ser el banco el que se encargase de gestionar el cobro del seguro de vida con la aseguradora.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo

Conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil Sede: Madrid Sección: 1, de Fecha: 05/04/2017, Nº de Recurso: 542/2015, Nº de Resolución: 222/2017 que a su vez hace referencia a la Sentencia Tribunal Supremo 1110/2001 los seguros de vida concertados en garantía del crédito hipotecario y en los que el prestamista (tomador o no) resulta primer beneficiario son negocios vinculados 

En la citada Sentencia del Tribunal Supremo se dispone:
 
«Un mínimo conocimiento de la realidad social, a la que esta Sala no puede ni debe permanecer ajena ( art. 3.1 CC ), demuestra que en la práctica de los préstamos hipotecarios su concesión por los Bancos se condiciona a que los prestatarios concierten un seguro de vida o de amortización que refuerza notablemente la garantía; y además, que si el prestatario no concierta el seguro con la compañía que libremente elija, el propio Banco se ofrece a gestionarlo con una compañía a la que está negocial o societariamente vinculado, de suerte que a su interés en la garantía frecuentemente aparece unido el de aumentar el volumen de negocios común de ambas entidades mediante la concertación de seguros y el pago de primas por los prestatarios. De ahí que, aun cuando en el caso examinado no se haya acreditado que Banco y compañía de seguros pertenecieran a un mismo grupo de sociedades, no sea posible desconocer la evidencia de la conexión entre ambos que se desprende de la propia fórmula escogida, un «Seguro colectivo de vida para amortización de préstamos hipotecarios» en que el Banco prestamista era no sólo tomador sino también primer beneficiario, de suerte que en este caso el hecho probado de que el Banco se encargó de asegurar a los dos cónyuges prestatarios, y no solamente a la esposa, supera la categoría de hecho a respetar en casación, conforme a la antedicha doctrina jurisprudencial, para alcanzar el grado de único hecho verosímil a tenor de lo debatido y probado en el proceso».

De ahí que en la propia sentencia 1110/2001 la sala considere que, producido el siniestro (muerte o invalidez), la buena fe y el respeto a la moral (arts. 7.1, 1255 y 1258 CC ) determinan que no resulte jurídicamente explicable que el banco no reclame a la aseguradora y decida seguir exigiendo el pago del capital pendiente a los prestatarios asegurados: 

«No parece jurídicamente explicable que, producida la muerte o invalidez del prestatario asegurado, el mismo Banco que en su momento condicionó la concesión del préstamo a la concertación del seguro, que contrató el seguro colectivo como tomador y se designó a sí mismo como primer beneficiario para el caso de muerte o invalidez, pueda luego optar libremente por exigir el pago del capital pendiente ya al cónyuge viudo o al propio inválido, ya a la compañía de seguros, opción tanto menos justificable cuanto mayor sea la vinculación empresarial entre Banco y aseguradora, que si en este caso no está probado se diera al iniciarse el proceso, curiosamente ha acabado dándose por pertenecer la aseguradora al mismo grupo empresarial en el que posteriormente acabaría integrándose el Banco». 

La sentencia 119/2004, de 19 de febrero, calificó el seguro de vida vinculado a un préstamo hipotecario como «cláusula de garantía» en relación con el pago del préstamo, de modo que ambos contratos, seguro y préstamo, «llevan vidas paralelas».”

Problemas a la hora de reclamar

A la hora de redactar la oportuna demanda nos vamos a encontrar dos problemas:

– Demostrar la vinculación entre el seguro de vida y el préstamo. Este problema tiene fácil solución ya que normalmente se firman los seguros el mismo día que el préstamo y un “buceo” por internet nos puede facilitar los distintos contratos o convenios existentes entre las aseguradoras y entidades financieras.

– La cantidad a reclamar. Hay que determinar la cantidad que realmente debe retornar la entidad financiera a los clientes. Si estos no han abonado ninguna cantidad será más sencillo pero si han hecho frente al pago de las cuotas de los préstamos y posteriormente se ha recibido alguna cantidad por la aseguradora deberemos realizar los oportunos cálculos tomando como referencia la cantidad que estaba pendiente el día de fallecimiento, los intereses que se hayan abonado junto con las cuotas del préstamo y la cantidad realmente percibida por la entidad aseguradora. 
 

El magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, Eduardo García Valtueña ha dictado la primera sentencia en Asturias relativa a los gastos de formalización de la hipoteca, en la que se resuelven las pretensiones del demandante contra la entidad bancaria Liberbank. En la demanda se solicitaba la declaración de nulidad de los gastos que tuvo que soportar al constituir la hipoteca, además de la devolución de estos por parte del banco

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Herrera abogados_003El juez ha estimado parcialmente la demanda del particular, concretando en el fallo aquellas cláusulas del contrato, celebrado en octubre de 2006, que deben considerarse nulas. Estas recogen la obligación del prestatario de abonar los costes de “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución (incluidos los de la primera copia de la presente escritura para la prestamista y en su caso los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago”, así como “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad”. Además, condena a Liberbank a reintegrar todo lo que abonó el demandante para satisfacer dichas obligaciones contractuales.

El magistrado, para fundamentar su sentencia, ha recurrido a la jurisprudencia del Supremo sobre la cuestión. Así, la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula similar, estableciendo que son nulas las cláusulas que» imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

Asimismo la resolución determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Autor: Comunicación Poder Judicial

Jdo 1ª Instancia Oviedo 13 dic 2016

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Fuente: www.eleconomista.es

Hasta ahora, el Tribunal Supremo ha sido claro en relación a los casos en que el banco, tras quedar desierta la subasta de un piso de una persona ha dejado de pagar el crédito hipotecario (algo muy habitual actualmente), se adjudique la propiedad por la mitad del valor de tasación, es decir, por el 50%, el mínimo que fija la Ley (ahora es el 60%): el Alto Tribunal ha defendido que no supone un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.

Y ello a pesar de que el cliente siguiera debiendo dinero al banco -en tanto que el precio pagado en subasta es menor al remanente del crédito hipotecario- y de que, posteriormente, el banco vendiera la vivienda por un precio muy superior.

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Fuente: www.eleconomista.es

El banco tiene obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en los créditos hipotecarios de los promotores, sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad no intervenga formalmente en la venta de la vivienda.

Así lo determina una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean.

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Fuente: www.elconfidencial.com

El Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona ha declarado la nulidadde una hipoteca multidivisa concedida por Catalunya Banc al considerar que se trata de un producto de gran complejidad, que obligaba al demandante a tener unosconocimientos financieros específicos, y que tiene además un «carácter especulativo».

La hipoteca, a nombre de Ensenada de Llafranc S.L., contenía una cláusula multidivisa y disponía que la devolución de su importe, que ascendía a 360.000 euros, podría realizarse en una moneda diferente a aquella en la que se concedió el préstamo, en este caso en yenes japoneses, o en euros.

Por su propia estructura, una figura así presenta un importante nivel de complejidad al tenerse que conocer tanto la operativa de los tipos de interés de otros países como las variaciones de los tipos en el mercado de divisas, «elementos ambos sujetos a múltiples variables y de difícil predicción», señala la sentencia.

Según añade, lo esencial en todo contrato de esta naturaleza es que quien los suscriba tenga un adecuado conocimiento de su contenido, a lo que añade que esa exigencia de información «ha sido objeto de un muy importante desarrollo normativo al haberse constatado problemas en la práctica que en principio no deberían generarse si todos los contratantes (los bancos) proporcionasen todos los elementos necesarios para que aquellos con quienes contratan cuenten con los elementos de juicio idóneos».

La sentencia continúa señalando que el producto tiene «carácter especulativo» y que en la póliza hipotecaria no se definen los riesgos concretos del mismo.

Más de 65.000 hipotecas multidivisa

En España podría haber más 65.000 hipotecas multidivisa. Hipotecas contratadas en yenes o en francos suizos que proliferaron de manera alarmante entre 2007 y 2008, en pleno boom inmobiliario y cuando los tipos de interés se encontraban en máximos, según datos que maneja la Asociación de Usuarios Afectados por Permutas y Derivados Financieros (ASUAPEDEFIN), que desde septiembre ha recibido la llamada de más de un centenar de afectados.

Según explicaba recientemente a El Confidencial la presidenta de la asociación, Patricia Suárez, son muchos los afectados que piensan que poco tienen que hacer ante los tribunales. «Acudimos a los bancos pidiéndoles este tipo de hipotecas«, es el principal reproche que se hacen muchos de ellos. Sin embargo, los abogados insisten en que las entidades no les advirtieron de todos los riesgos a los que podían enfrentarse. Además, alegan que los bancos conocían que iba a producirse un cambio de ciclo. «Cuando se firmaron estas hipotecas, la mayoría entre 2007 y 2008, las entidades sabían que en seis meses los tipos estarían en el 2% o el 3%. El hecho de que dejaran que el cliente firmara demuestra que hubo mala fe».

La fuerte subida que ha experimentado el yen frente al euro ha situado al borde del abismo a cientos de hipotecados con este tipo de productos. Las cuotas mensuales se han duplicado y sus deudas han engordado hasta en un 40%.

Patricia Suárez contaba el ejemplo de una pareja que pidió una hipoteca multidivisa en yenes de 516.800 euros. En seis meses, el yen pasó de 169 a 116, la cuota, de 1.745 a 2.500 euros y el importe del préstamo, de 516.800 a 733.000 euros –casi 200.000 euros más-.