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El magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, Eduardo García Valtueña ha dictado la primera sentencia en Asturias relativa a los gastos de formalización de la hipoteca, en la que se resuelven las pretensiones del demandante contra la entidad bancaria Liberbank. En la demanda se solicitaba la declaración de nulidad de los gastos que tuvo que soportar al constituir la hipoteca, además de la devolución de estos por parte del banco

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Herrera abogados_003El juez ha estimado parcialmente la demanda del particular, concretando en el fallo aquellas cláusulas del contrato, celebrado en octubre de 2006, que deben considerarse nulas. Estas recogen la obligación del prestatario de abonar los costes de “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por aranceles notariales y registrales relativos a la constitución (incluidos los de la primera copia de la presente escritura para la prestamista y en su caso los derivados de los documentos acreditativos de las disposiciones), modificación o cancelación de la hipoteca, incluidas las comisiones y gastos del otorgamiento de la carta de pago”, así como “todos los gastos futuros, o pendientes de pago por gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad”. Además, condena a Liberbank a reintegrar todo lo que abonó el demandante para satisfacer dichas obligaciones contractuales.

El magistrado, para fundamentar su sentencia, ha recurrido a la jurisprudencia del Supremo sobre la cuestión. Así, la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula similar, estableciendo que son nulas las cláusulas que” imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.

Asimismo la resolución determina que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley 1/2007, de 16 de noviembre, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Autor: Comunicación Poder Judicial

Jdo 1ª Instancia Oviedo 13 dic 2016

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Fuente: www.eleconomista.es

Hasta ahora, el Tribunal Supremo ha sido claro en relación a los casos en que el banco, tras quedar desierta la subasta de un piso de una persona ha dejado de pagar el crédito hipotecario (algo muy habitual actualmente), se adjudique la propiedad por la mitad del valor de tasación, es decir, por el 50%, el mínimo que fija la Ley (ahora es el 60%): el Alto Tribunal ha defendido que no supone un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.

Y ello a pesar de que el cliente siguiera debiendo dinero al banco -en tanto que el precio pagado en subasta es menor al remanente del crédito hipotecario- y de que, posteriormente, el banco vendiera la vivienda por un precio muy superior.

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Fuente: www.eleconomista.es

El banco tiene obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en los créditos hipotecarios de los promotores, sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad no intervenga formalmente en la venta de la vivienda.

Así lo determina una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean.

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Fuente: www.elconfidencial.com

El Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona ha declarado la nulidadde una hipoteca multidivisa concedida por Catalunya Banc al considerar que se trata de un producto de gran complejidad, que obligaba al demandante a tener unosconocimientos financieros específicos, y que tiene además un “carácter especulativo”.

La hipoteca, a nombre de Ensenada de Llafranc S.L., contenía una cláusula multidivisa y disponía que la devolución de su importe, que ascendía a 360.000 euros, podría realizarse en una moneda diferente a aquella en la que se concedió el préstamo, en este caso en yenes japoneses, o en euros.

Por su propia estructura, una figura así presenta un importante nivel de complejidad al tenerse que conocer tanto la operativa de los tipos de interés de otros países como las variaciones de los tipos en el mercado de divisas, “elementos ambos sujetos a múltiples variables y de difícil predicción”, señala la sentencia.

Según añade, lo esencial en todo contrato de esta naturaleza es que quien los suscriba tenga un adecuado conocimiento de su contenido, a lo que añade que esa exigencia de información “ha sido objeto de un muy importante desarrollo normativo al haberse constatado problemas en la práctica que en principio no deberían generarse si todos los contratantes (los bancos) proporcionasen todos los elementos necesarios para que aquellos con quienes contratan cuenten con los elementos de juicio idóneos”.

La sentencia continúa señalando que el producto tiene “carácter especulativo” y que en la póliza hipotecaria no se definen los riesgos concretos del mismo.

Más de 65.000 hipotecas multidivisa

En España podría haber más 65.000 hipotecas multidivisa. Hipotecas contratadas en yenes o en francos suizos que proliferaron de manera alarmante entre 2007 y 2008, en pleno boom inmobiliario y cuando los tipos de interés se encontraban en máximos, según datos que maneja la Asociación de Usuarios Afectados por Permutas y Derivados Financieros (ASUAPEDEFIN), que desde septiembre ha recibido la llamada de más de un centenar de afectados.

Según explicaba recientemente a El Confidencial la presidenta de la asociación, Patricia Suárez, son muchos los afectados que piensan que poco tienen que hacer ante los tribunales. “Acudimos a los bancos pidiéndoles este tipo de hipotecas“, es el principal reproche que se hacen muchos de ellos. Sin embargo, los abogados insisten en que las entidades no les advirtieron de todos los riesgos a los que podían enfrentarse. Además, alegan que los bancos conocían que iba a producirse un cambio de ciclo. “Cuando se firmaron estas hipotecas, la mayoría entre 2007 y 2008, las entidades sabían que en seis meses los tipos estarían en el 2% o el 3%. El hecho de que dejaran que el cliente firmara demuestra que hubo mala fe”.

La fuerte subida que ha experimentado el yen frente al euro ha situado al borde del abismo a cientos de hipotecados con este tipo de productos. Las cuotas mensuales se han duplicado y sus deudas han engordado hasta en un 40%.

Patricia Suárez contaba el ejemplo de una pareja que pidió una hipoteca multidivisa en yenes de 516.800 euros. En seis meses, el yen pasó de 169 a 116, la cuota, de 1.745 a 2.500 euros y el importe del préstamo, de 516.800 a 733.000 euros –casi 200.000 euros más-.