Como evitar que tu casero abuse con el alquiler
Fuente: www.abc.es
España es uno de los países de la UE donde menos contratos de alquiler existen. Es muy probable que cuando decidimos buscar piso, tengamos muchas dudas sobre cuáles son nuestras obligaciones y cuáles nuestros derechos en el momento en que elegimos esta opción. Diez de las preguntas más frecuentes a las que un arrendatario se enfrenta antes de firmar un contrato de alquiler.
1. ¿Hasta cuántas mensualidades o fianza me pueden exigir para entrar a ocupar un piso?
La LAU establece, en su artículo 36, la obligatoriedad de entregar al casero un mes de renta en concepto de fianza: «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». No obstante, existen muchos propietarios que exigen dos o tres meses con garantía adicional. En este sentido, lo más conveniente es fijar un aval o un depósito.
2. ¿Me pueden subir el precio del piso de un año a otro en el porcentaje que decida el propietario?
Con la Ley actual, la actualización de la renta se rige, durante los cinco primeros años de contrato, por la variación del Índice de Precios de Consumo (IPC). A partir del sexto año, la actualización de la renta se pacta entre casero e inquilino. Una vez aprobado el nuevo anteproyecto, las partes podrán proponer subidas o bajadas desde el primer año al margen del IPC, tratando de llegar a un consenso.
3. ¿Puedo exigir que el piso tenga un mínimo de elementos, mobiliario, electrodomésticos?
No pueden exigirse, en todo caso, pactarse. Los pisos puedes alquilarse vacíos, semi amueblados o amueblados. Cuando más elementos tenga el piso, más se incrementa la renta. Lo único exigible es que vivienda en alquiler cumpla las condiciones de habitabilidad para entrar a vivir. Si se necesitan determinados electrodomésticos, el propietario podría repercutir su coste en la renta al inicio del contrato.
4. Si, por ejemplo, surge una plaga de insectos en el piso, ¿el propietario está obligado a pagarme el tratamiento o fumigación de la vivienda?
El inquilino tiene derecho a que la vivienda sea habitable. Una plaga lo imposibilita, por lo que se podría resolver el contrato e incluso obtener una indemnización por daños y perjuicios. Lo ideal sería establecer un diálogo con el propietario con el fin de hallar una solución que satisfaga a ambas partes. Por norma general, las plagas suelen tener origen en las zonas comunes, así que la desinfección correría a cargo de la comunidad de vecinos.
5. ¿Con cuánto tiempo he de avisar al dueño de que quiero dejar el piso?
Si no se estipula ninguna cláusula en el contrato que diga lo contrario, el inquilino deberá avisar con 30 días de antelación a la finalización del contrato y de forma fehaciente, es decir, por escrito. Los contratos actuales se renuevan automáticamente cada año, por lo se tendría que avisar al propietario de la decisión de abandonar el piso un mes de que se cumpla. Si se quiere abandonar el piso antes, se puede hablar con el casero para llegar a un acuerdo, pero hay que saber que éste tiene derecho a cobrar las mensualidades que falten para llegar al año o cualquier otra indemnización que haya sido recogida en el contrato. Por norma general, se suele llegar a un pacto.
6. ¿El propietario puede obligarme a quedarme un tiempo mínimo en el piso?
Habitualmente, los propietarios piden un año de alquiler como mínimo ya que, a no ser que se trate de un alquiler de temporada, tratan de asegurarse unos ingresos mensuales durante el máximo tiempo posible. Igualmente, los inquilinos tienen en mente establecerse y no ir cambiando de piso cada mes, sobre todo, si la vivienda está en condiciones y cumple sus expectativas. En este sentido, lo que se acuerde en el contrato será lo que regirá. En cuanto a la duración, La LAU admite una prórroga forzosa de cinco años y tácita de tres. La nueva ley reduce a tres años la forzosa y a uno la tácita.
7. ¿Puedo exigir que el dueño me entregue el piso limpio, recién pintado…?
Del mismo modo que los que tratan de vender un piso, hacen todo lo posible para presentarlo a los potenciales compradores con el mejor aspecto posible, los propietarios de viviendas en alquiler deben hacer que piso sea atractivo para el inquilino. Aunque no exista ninguna obligación por ley, actuando de forma contraria, los caseros estarían obrando contra sus intereses. Hay propietarios que limpian y pintan, e incluso hacen constar en el contrato una cláusula para que el inquilino les devuelva la casa en el mismo estado. Es una cuestión que debe acordarse antes de firmar si no está especificada. Si el piso necesita un repaso y el propietario no quiere emplear su tiempo, se le puede plantear una carencia en el primer mes de renta, de toda o en parte, y correr con los gastos de pintura y limpieza.
8. Al abandonar el piso, ¿el propietario puede decidir unilateralmente descontarme parte de la fianza por deterioros que él estime en el piso? ¿Cuándo se consideran deterioros dignos de devengar ese depósito?
Al finalizar el contrato deben entregarse las llaves y firmarse un finiquito. En este documento deben constatarse los gastos que tendría que asumir el inquilino por medio de la fianza. Las partidas que pueden imputarse al inquilino suelen relacionarse con el estado de la vivienda. Si se firmó que el piso debía devolverse pintado y no lo está, se descuenta. Si el desgaste de la pintura es por el paso del tiempo, no es imputable. Tampoco se podrían descontar de la fianza los arreglos de goteras y desperfectos de los que el propietario estaba avisado con anterioridad. Por otro lado, si hay que hacer alguna reparación por uso inadecuado del inquilino, esta factura sí tendría que ser cubierta con la fianza.
9. Si estando en la casa ocurre una avería tipo inundación por el piso de arriba, ¿qué derechos tiene el inquilino? ¿Puede tener el propietario que costearle un hotel o facilitarle alojamiento alternativo?
Según el artículo 26 de la LAU, referente a la habitabilidad de la vivienda: «Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna». Así, las opciones que da la normativa son, por un lado, paralizar el contrato de alquiler hasta el final de las obras, lo que eximiría al inquilino de pagar la renta hasta que las obras se terminen, y por otro lado, finiquitar por completo el contrato. De ningún modo se prevé que el casero tenga que buscar y costear un alojamiento alternativo al inquilino. Este último decidirá si le conviene más emplear el dinero de la renta que se ahorra durante los días que dure la obra en un hotel o, si por el contrario, le sale más a cuenta buscar otro piso en alquiler.
10. ¿Puedo subalquilar una habitación del piso que tengo alquilado yo para mí?
La oportunidad o la necesidad de alquilar una habitación dentro un piso alquilado es un hecho que puede presentársele al inquilino. El primer paso será hablar con el casero, ya que únicamente en el caso que se tenga el permiso por escrito del propietario, se podrá subarrendar el piso. El artículo 8 la LAU lo deja muy claro, pues admite que «la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el consentimiento escrito del arrendador».
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