Una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

El Congreso de los Diputados ha aprobado finalmente el Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio. Además, este proyecto que será remitido al Senado para completar allí su tramitación, incluye una enmienda para salvar las inspecciones sorpresa de la Agencia Tributaria, cuestionadas por los tribunales.

El PSOE ha logrado la inclusión de todas sus enmiendas, respaldado en todo momento por Unidas Podemos, el PNV, que ha visto incluidas casi todas sus enmiendas a la ley, y el Partido Regionalista Cántabro (PRC), además de, puntualmente, otras formaciones como el PP, Cs o el PDeCAT. La nueva Ley antifraude saldrá hacia el Senado con enmiendas del PP, Ciudadanos, PNV y PDeCAT.

Adiós a la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación

Esta nueva Ley acaba con la reducción del 60% del alquiler de vivienda a la que tenía derecho el propietario, aunque no hubiera incluido en la autoliquidación todos los ingresos. Hasta ahora, bastaba con que declarara su existencia, incluso en el procedimiento iniciado por Hacienda para regularizar su situación.

Sin embargo, a partir de ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. Así, el Proyecto de Ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

Y los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración. En este punto, José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, apostilla que no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si se dedujo indebidamente gastos. Es decir, perderá sólo la reducción de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Así, el Congreso ha dado luz verde a una modificación que choca con el Tribunal Supremo, ya que en una sentencia del 15 de octubre de 2020 que ya publicamos en idealista/news consideró que el contribuyente podía disfrutar de este beneficio fiscal sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler, aunque no declarara estos rendimientos en su Renta correspondiente.

Adiós a los pactos sucesorios: el Gobierno elimina el beneficio fiscal de heredar una casa en vida

El proyecto de ley de lucha contra el fraude fiscal aprobada por el Congreso de los Diputados contempla eliminar el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, es decir, acabar con la ventaja de no tributar en el IRPF. Hasta la fecha sólo había que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

Desde el despacho de abogados Ático Jurídico recuerdan que el pacto sucesorio sólo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil, que se adquiere por nacimiento o adopción o por residencia durante dos años manifestando la intención de acogerse a dicha vecindad (o durante 10 años sin declaración en contrario). En el resto de España no es posible.

Con la nueva normativa, aprobada en el Congreso pero pendiente de enviarse al Senado, el adquiriente de los inmuebles por pacto sucesorio deberá tributar en el IRPF, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante.

En concreto, se modifica el artículo 36 de la Ley del IRPF para cambiar la forma de calcular la ganancia patrimonial obtenida en caso de que se quiera vender el inmueble cuando se ha adquirido por pacto sucesorio y el causante no haya muerto todavía. En concreto, la modificación contempla que el contribuyente que venda un bien heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo transmitió se subroga en su posición y se toma como valor de adquisición el precio originario.

Veámoslo con un ejemplo:

Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros.

Sin embargo, con la modificación legal que se ha aprobado, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros (500.000 euros menos 200.000 euros).

“Lo grave de tal modificación legal es que no tiene en cuenta que la esperanza de vida es cada vez mayor en nuestro país. Así, la nueva normativa obligará a muchos contribuyentes a retrasar la venta del inmueble adquirido por pacto sucesorio hasta que fallezca el causante, para no perder el beneficio fiscal referido. Y ello, ignorando que la venta de estos inmuebles no siempre se produce por capricho o especulación, sino que puede venir motivada por casos de urgente necesidad (desempleo, enfermedad, crisis económica…)”, asevera José María Salcedo.

Cambios en la valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD

La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la norma del proyecto presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se imputa al contribuyente, recalca José María Salcedo.

De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Según el ministerio de Hacienda, este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha, no antes.

Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación.

No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”

Ojo con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior

Salcedo recuerda que una de las batallas judiciales que se ha librado en los últimos años es la referida a qué ocurría cuando el comprador de una vivienda o el heredero de una casa tributaba en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) conforme al valor oficial aprobado por la Comunidad Autónoma, pese a haber escriturado por un valor superior.

Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, podían tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos.

Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Además, idéntica previsión se incluye en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD, en el artículo 9).

Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro

La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

Hay dos vías para impugnar este valor de referencia:

  • Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
  • Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. Salcedo recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.

La nueva valoración de inmuebles afecta también al Impuesto sobre el Patrimonio

La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD. Pero sólo en aquellos inmuebles adquiridos a partir de enero de 2022. Es decir, no tendrá carácter retroactivo.

“Esto perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”, sentencia el abogado de Ático Jurídico.

La comprobación de valores también le llegará al vendedor del inmueble

El Proyecto de ley también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).

Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

“Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa”, comenta el abogado Salcedo.

FUENTE: www.idealista.com/news

El Consejo de Ministros aprobó un paquete de medidas relativas a la obligación de convocar Juntas en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal y la protección de los alquileres

El Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, que se aplicarán tras la finalización del estado de alarma, declarado por el RD 926/2020, de 25 de octubre para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.

En materia civil, se contemplan los siguientes aspectos:

Vivienda

Se implementan cuatro tipos de medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda, mediante la prórroga de la moratoria de alquileres y la suspensión de desahucios para colectivos vulnerables, en los arts. 7 y 8 RDL 8/2021:

a) La ampliación hasta el 9 de agosto de 2021 del plazo para solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta, cuando el arrendador sea un gran tenedor o entidad pública de vivienda, en los términos establecidos en el Real Decreto-Ley 11/2020. El objetivo es atender determinadas situaciones de vulnerabilidad que puedan producirse más allá del 9 de mayo, actual fecha de finalización del estado de alarma, como consecuencia de la situación derivada de la evolución de la pandemia, y que se trata de una medida que no afecta a pequeños propietarios de vivienda.

b) La extensión, también hasta el 9 de agosto de 2021, de los contratos de arrendamiento de vivienda que pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de seis meses, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor, siempre que no se hubiese llegado a un acuerdo distinto entre las partes y que el propietario, persona física, no hubiese comunicado la necesidad de la vivienda para sí, en cumplimiento de los plazos y condiciones establecidos en el art. 9.3 LAU.

Las medidas recogidas en las letras a) y b), solo pueden ser solicitadas una vez durante todo el periodo en el que ha estado vigente esta medida.

c) La ampliación hasta el 9 de agosto de 2021 sobre las medidas de protección que se aprobaron para aquellos hogares vulnerables que se enfrenten a procedimientos de desahucio de su vivienda habitual, con la acción coordinada de los órganos judiciales y de los servicios sociales competentes, incluidos aquellos hogares afectados por procedimientos de lanzamiento de su vivienda habitual, que no se deriven de contratos de arrendamiento, cuando existan personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o menores de edad a cargo.

En este último supuesto, se establece la posibilidad de que el Juez, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación. En estos casos, siempre se tendrán en cuenta los casos que ya se regularon en los que la suspensión nunca podrá dictarse y son:

1. Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.

2. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

5. Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.

6. Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Igualmente, en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.

d) Finalmente, se extiende el plazo durante el que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el citado Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Dicho plazo era de 1 mes desde la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por lo que, con la ampliación de 3 meses prevista para estas medidas, el nuevo plazo hasta el que se podrá presentar dicha solicitud queda fijado en el 9 de septiembre de 2021.

Propiedad horizontal

El Capítulo II (arts. 2 y 3 RDL 8/2021) establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

Se suspende la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, y, durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno.

También se permite que la junta pueda celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, y la posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática.

Fuente: noticias.juridicas.com

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Ante la necesidad de tomar decisiones urgentes que no pueden postergarse, el RDL 8/2021 prevé la posibilidad de celebrar las juntas en las comunidades de propietarios a través de videoconferencia o voto por correo

El fin del estado de alarma cada vez está mas cerca. El próximo 9 de mayo concluye y comienzan las medidas post pandemia, introducidas por el recientemente aprobado Real Decreto-Ley 8/2021. Muchas cosas han cambiado, trabajar desde casa ya es una realidad para muchos empleados, al haberse demostrado su eficacia y productividad. Las empresas -Sociedades anónimas- tienen la posibilidad de celebrar sus juntas de manera telemática y votar a distancia si así se ha previsto en la convocatoria.

Ahora les toca a las comunidades de propietarios, cuyas decisiones más importantes se han visto postergadas a causa de la pandemia, con muchos acuerdos paralizados ante la posibilidad de reunión de los propietarios en un mismo lugar para tomar sus decisiones. ¿Podrá hacerse realidad de ahora en adelante modificando la Ley de Propiedad Horizontal de 1960? son muchos los interrogantes que se suscitan, pensemos por ejemplo en la gente mayor que no dispone de medios para un proyecto de esta envergadura. Pero a la espera de la opinión de autores más reputados, veamos que dice la norma recientemente aprobada al respecto.

La propia exposición de motivos reconoce la existencia de una laguna legal que condujo a la paralización de las reuniones, pensemos en las cuentas anuales, las derramas extraordinarias, los nombramientos de presidente y demás cargos… La finalización del estado de alarma sin embargo no es el fin de toda contención. La situación epidemiológica aun resulta preocupante, aunque según el Gobierno la evolución positiva en las vacunaciones augura una progresiva inmunización de la población en los próximos meses.

Ahora sí, entrando en materia, Estas son las medidas tomadas pro el RDL 8/2021 en materia de propiedad horizontal:

• Suspensión de convocar y celebrar juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre, así como de la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos, las cuentas del año y el presupuesto anual.- Recordemos que el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Junta de propietarios a reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Esta obligación queda por tanto, en stand-by. De esta manera, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del real decreto-ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido.

 Celebración de reuniones en casos urgentes.- A solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios o al menos con un número de estos últimos que representen un 25% de cuotas de participación podrán celebrarse juntas que no puedan demorarse, y entre ellos estarían las referidas a obras e instalaciones a las que se refiere el artículo 10.1 b) de la LPH (instalaciones para la accesibilidad de las personas con discapacidad, rampas, asensores..)

Es en estos casos cuando la norma prevé la posibilidad de que la junta se celebre por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, pero con condiciones:

1. Que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, y comprobar esto compete al administrador, antes de la celebración de la junta.

2. El secretario debe reconocer la identidad de los propietarios asistentes, expresándolo en el acta.

La norma prevé que el acuerdo se ha celebrado en el domicilio del secretario o secretario administrador.

• Acuerdos sin junta: emisión del voto por correo. La norma también señala la posibilidad de que se adopten los acuerdos sin necesidad de celebrar la junta correspondiente a través de la emisión de voto por correo o comunicación telemática con las debidas garantías de participación e identidad de los remitentes (la norma no detalla más al respecto). En estos casos el presidente solicitará el voto a todos los propietarios por escrito, de forma clara y la dirección donde se debe enviar el voto y el plazo para hacerlo (10 días naturales).

• Celebración de juntas de forma presencial.– Las juntas de propietarios, siempre que se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento podrán realizarse en la manera en la que siempre se venía haciendo.

Por último señala que en caso de incumplimiento de las garantías de participación e identificación será posible la impugnación de los acuerdos adoptados.

Debemos tener en cuenta que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal no ha sido modificada en este punto, y la norma si es el caso, deberá ser modificada por los cauces legalmente previstos, lo que permitiría la posibilidad de juntas telemáticas de forma permanente.

Fuente: noticias.juridicas.com

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La Sala ha rechazado los recursos de reposición interpuestos por Adenex y Ecologistas en Acción y ratifica la totalidad del mismo. Foto: EP.

El Tribunal Superior de Justicia de Extremadura (TSJEx) ha ratificado el auto del pasado 30 de junio en el que acordó la demolición parcial del complejo Marina Isla de Valdecañas (Cáceres).

Con aquella resolución se ordenó la demolición de todo lo que estuviese en obras, así como la revegetación de las plataformas que no fueron edificadas. Sin embargo, se acordó mantener todo lo construido (hotel, viviendas, campo de golf e instalaciones en funcionamiento).

El auto del pasado mes de junio determinó la “imposibilidad material parcial de ejecutar las sentencias que anularon la actuación administrativa relativa a la urbanización Marina Isla de Valdecañas“.

La decisión del TSJEx fue recurrida por Adenex y Ecologistas en Acción, sin embargo la Sala ha rechazado los recursos de reposición y ha ratificado la totalidad del auto.

La resolución no es firme y cabe recurso de casación ante la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.

El tribunal, integrado por Daniel Ruiz Ballesteros -presidente y ponente-, Elena Méndez CansecoMercenario Villalba LavaRaimundo Prado BernabeuCasiano Rojas Pozo y Carmen Bravo Díaz, firma este auto con fecha de este lunes.

La resolución, ahora ratificada, ordenó demoler “todo lo que se encuentra en fase de estructura o no está terminado y en funcionamiento”. En este sentido, aclaraba que “el segundo hotel planificado y el resto de viviendas que se iban a construir deben ser demolidas y/o no construidas”.

De igual modo, “las viviendas terminadas que sirven de oficina de la promotora y de piso piloto serán también demolidas, salvo por razones de colindancia que pudieran afectar a la seguridad de otras viviendas”.

La demolición “deberá realizarse de manera ordenada y programada con el menor perjuicio para el medio ambiente y dará lugar a la reposición del terreno a un estado que permite un proceso de regeneración de bosque mediterráneo y suponga un claro beneficio para la flora y la fauna de la ZEPA (Zona de Especial Protección para Aves)”.

Además, prohibía la realización de nuevas edificaciones en la urbanización Marina Isla de Valdecañas.

Solo se mantiene el 33% de las viviendas proyectadas

Respecto a la no demolición de lo ya construido valoró esencialmente que “no se produce afección al medioambiente y que las medidas a adoptar minimizan la huella humana que la urbanización conlleva en la ZEPA”.

Asimismo, constató, tras analizar el informe pericial, que “si bien la construcción del complejo afectó negativamente a la ZEPA, no puede afirmarse de manera absoluta lo mismo del funcionamiento del complejo”.

En relación a los hoteles, el tribunal recordó que de los dos hoteles de 150 habitaciones solo está construido y en funcionamiento uno, el otro se encuentra con parte de la estructura ejecutada, pero la construcción está paralizada.

En cuanto a las viviendas, se han terminado 185 villas frente al total de 565 residencias que se pensaban construir en Marina Isla de Valdecañas. Por tanto, en relación a las viviendas solamente se mantiene el 32,74% de las proyectadas.

Sobre los perjuicios económicos, la demolición de todo lo edificado supondría, según recoge el auto, un coste de 33.982.889,85 euros. El posible perjuicio económico a los propietarios de las viviendas podría alcanzar la cantidad de 111.000.000 euros.

Por ello, inicialmente la indemnización a la que tendría que hacer frente la Junta de Extremadura alcanzaría, al menos, el importe de 144.982.889,85 euros por los gastos de demolición y de indemnización a terceros de buena fe. Todo ello, concluía, supondría un grave perjuicio para la hacienda pública extremeña.

Fuente: confilegal.com

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El autor es el inspector jefe Jaime Álvarez Fernández, destinado en la Comisaría de Distrito Centro de Madrid, en la Sección de Seguridad Ciudadana  y es lo más preclaro y esclarecedor elaborado desde los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado para hacer frente a las ocupaciones ilegales de inmuebles.

El esquema, titulado “Actuación operativa ante supuestos de ocupación de bienes inmuebles” plantea las tres casuísticas que se pueden dar cuando se acude a una denuncia de una casa que ha sido ocupada.

SI LA VIVIENDA ES MORADA, YA SEA EL DOMICILIO O LA CASA DE FIN DE SEMANA

La primera es si la vivienda es morada. Es decir, si es el domicilio o la segunda casa del propietario. En ese caso se considera que es un delito de allanamiento de morada, contemplado en los artículos 202 y 203 del Código Penal, “ya sea el perjudicado persona física o jurídica”. 

La consecuencia es clara. Se debe entrar por delito flagrante si los autores no abren voluntariamente la puerta de la calle. La segunda medida es su detención. Y la tercera, recopilación de pruebas, tomando fotos o haciendo vídeo de aquellos elementos forzados, como la puerta, la cerradura, etc.

También aconseja “revisar el inmueble para verificar si faltan enseres de los legítimos moradores”.

El último paso es la restitución de la propiedad a su propietario.

DESCARGAR ACTUACIÓN OPERATIVA ANTE OCUPACIÓN INMUEBLES

SI LA VIVIENDA NO ES MORADA

En el caso de que la ocupación no sea el domicilio del propietario el hecho supone un delito de usurpación del articulo 245 del Código Penal.

“¿Se está cometiendo con violencia o intimidación?”, se pregunta en el cuadro. Si la respuesta es sí, hay que entrar como si se tratara de un delito flagrante. 

Si, por el contrario, la contestación es negativa, hay que identificar a los ocupantes, si abren la puerta.

Si no la abren, se recuerda que la Ley de Enjuiciamiento Criminal exige que se identifique a los autores: “Si no abren se están negando, cometiendo de forma flagrante un delito de desobediencia grave a agente d ella autoridad. Por lo que procede la entrada en el inmueble y la detención de los autores”.

El siguiente paso es la restitución de la propiedad al titular.

Ahora bien, si los autores se encuentran desarrollando plenamente su vida en el interior, prima su derecho a la inviolabilidad del domicilio sobre el derecho de propiedad del titular.

SI NO SE SABE SI EL INMUEBLE ES MORADA O NO 

La Policía Nacional recomienda que se hagan comprobaciones previas, conocer quién es el propietario del inmueble, si hay autorización para que las personas vivan en la casa, determinar si hay un título legítimo de ocupación.

Fuente: confilegal.com

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J. M. Barjola. – Abrir o no la piscina. Y si se abre, lidiar con los problemas legales que puedan surgir. Este es el debate en multitud de comunidades de vecinos. Optar por no correr la lona puede ahorrar peleas, derramas, contagios y alguna multa. La maraña normativa que rige el asunto sanitario hace complicado que los ciudadanos conozcan qué reglas deben respetarse en estos espacios de recreo. ¿Se debe contratar a un controlador? ¿Qué aforo máximo es admitido? ¿Qué distancia de seguridad debe mantenerse?

Repasamos las principales dudas legales y normativas en torno a estas zonas de recreo. 

¿Se puede clausular la piscina este verano?

Para empezar, ¿puede la comunidad clausurar la piscina? Patricia Briones, abogada especializada en propiedad horizontal e inmobiliario, no ve problema en que una comunidad decida no abrir este espacio este verano. Eso sí, debe ser una decisión avalada por la junta de vecinos. No puede ser una decisión unilateral del presidente al tratarse de una cuestión importante. “La apertura de la piscina es una cuestión que afecta sensiblemente a los propietarios que les supone un gran desahogo en época de calor”, por lo que se trata de una decisión que “debe ser sometida a la junta de propietarios”.

Aforo máximo

La piscina está abierta. ¿Qué medidas se deben tomar para garantizar la no transmisión del virus?  La ley de cada Comunidad Autónoma regula el asunto tras la caída del Estado de Alarma. La cuestión difiere según territorios. Por ejemplo, en Madrid se debe garantizar un aforo máximo del 50% tanto en las zonas de descanso como durante el baño, y cada bañista debe disponer de 3 metros cuadrados de superficie en la zona de playa o recreo. En Andalucía, en cambio, se permite hasta un 75% de usuarios y una distancia de 1,5 metros. Llevar la mascarilla en zonas de tránsito, informar a los vecinos con cartelería o megafonía o no utilizar los baños comunes son también medidas recurrentes. 

“Sólo comunitarios”

Otra duda habitual es, ¿puede la comunidad restringir el acceso a la piscina a ciertos vecinos? Por ejemplo, a un propietario de alquiler que está de paso. A no ser que se temga síntomas (en este caso la mayoría de leyes autonómicas te obligan a no salir de casa), nadie puede ser excluido del uso de este elemento común. 

Lo explica Guillermo Mosquera Vicente, de Mosquera Y Vicente Abogados: “el arrendatario posee los mismos derechos que el propietario de la vivienda, que cede en arrendamiento, aunque sea por un corto período de tiempo, con todos los derechos inherentes a la misma. Por lo tanto, un acuerdo que limite los derechos de los inquilinos es nulo de pleno derecho”, afirma. 

También es nula la norma de los estatutos que prohíba la entrada de un vecino que, teóricamente, tenga más riesgo de contagiar. Por ejemplo, un sanitario, o un propietario de segunda residencia. “Tienen derecho de copropiedad sobre los servicios comunes, entre ellos la piscina y, por lo tanto, no se les puede limitar el acceso a los mismos” explica Mosquera. 

Otro cantar son los invitados. Las comunidades sí pueden prohibir su acceso, ya que no gozan de la cualidad de propietarios. Así, la comunidad puede reflejar en su normativa interna vetar a terceras personas. “Debemos de estar a lo estipulado en los estatutos o bien en los acuerdos adoptados en la junta de propietarios. Si no se regula nada sobre este tema, cualquier vecino podrá invitar a quien desee a la piscina, sin que a priori, nadie pueda prohibírselo”, apunta Mosquera. De hecho, excluir el acceso a personas ajenas de la comunidad se está convirtiendo en una práctica común.

Vigilantes y derramas

El control de las normas sanitarias puede hacer que las comunidades deban contratar vigilantes para controlar el aforo o espaciar el flujo de vecinos. La ley no obliga a su contratación, pero la letrada Patricia Briones apunta que “dependiendo del número de propietarios de la comunidad su contratación es aconsejable, aunque la normativa no lo exija”. 

El sueldo de este controlador, junto con la cartelería informativa o los geles hidroalcóholicos, pueden elevar los gastos de abrir la piscina este año. En las propiedades pequeñas estos costes puede dar lugar a una derrama. No obstante, sólo será necesaria “si no existen fondos suficientes en la comunidad para destinarlos a este gasto extra”, apunta la experta. 

¿Quién paga la multa?

La maraña normativa que regula la situación (estatutos de la comunidad, ley autonómica y ley nacional) puede provocar que los vecinos incurran en ilegalidades con facilidad. Detrás del incumplimiento se esconden multas de “entre 3.000 a 600.000 euros“, apuntan desde Mosquera Y Vicente Abogados. En cuanto al régimen de responsabilidad, no imponer un reglamento para controlar la pandemia conlleva la responsabilidad de la comunidad en su conjunto. En ese caso, todos los vecinos responderán ante posibles sanciones. “Si la comunidad incumple se podrán imponer sanciones a la propia comunidad en su conjunto”, que pagarán “los comuneros en base a su propia cuota de participación”, explica Briones.

No obstante, un vecino que se salte las reglas puede ser denunciado a título individual por las autoridades. 

Fuente: noticias.juridicas

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Etiquetas: vivienda, cuotas, compra, inmobiliaria

Fuente: http://noticias.juridicas.com/

La Audiencia Provincial Castellón en su Sentencia 553/2019, resuelve sobre la controvertida cuestión que consiste en determinar si el adquirente de la vivienda debe responder, además de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por el anterior titular y correspondiente a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores, del recargo o sanción pecuniaria de un euro por cada día de retraso devengados con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

El demandado fue condenado en primera instancia al pago del recargo por mora únicamente desde la fecha en que adquirió la vivienda, pero no por los recargos anteriores a su adquisición.

La Audiencia Provincial de Castellón confirma la aplicación de dicho límite temporal

La obligación contributiva del comunero contenida en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal es de carácter personal, lo que supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir la propiedad del inmueble a un tercero.

Esto es, deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo admisible convertir al adquirente en responsable íntegro del débito pues no ostenta dicha condición de deudor, toda vez que su responsabilidad frente a la comunidad lo es por un plazo determinado “ex lege”, respondiendo exclusivamente con el inmueble adquirido.

Por tanto, la adquisición de la cualidad comunero no conlleva la asunción de las deudas precedentes, ni la novación subjetiva de la obligación primitiva, dada la conexión de la condición de deudor con el momento de nacimiento del deber contributivo.

En virtud de todo lo anterior, la Audiencia concluye que el adquirente no responde con el inmueble adquirido del recargo o sanción pecuniaria establecido por la comunidad que se haya devengado en fecha anterior a su adquisición, de la que es únicamente deudor el anterior propietario por tratarse de una deuda estrictamente individual y personal, pues debe entenderse que el acuerdo comunitario que lo impuso iba dirigido exclusivamente al propietario que lo fuera en el momento del impago de la cuota comunitaria, siendo el único al que la comunidad puede reclamar.

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Fuente: www.eleconomista.es

El impago de la tasa de basuras, cuando ésta se ha pactado que corresponde al inquilino, supone la resolución del contrato de arrendamiento y puede conllevar, por lo tanto, su desahucio. Así lo determina el Tribunal Supremo (TS), que determina que esta tasa tiene la consideración de cantidad asimilada a la renta y que, conforme al artículo 114 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1965, por su falta de pago, es una de las causas por las que puede resolverse el contrato a instancia del arrendador.

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Reciente Sentencia del Tribunal Supremo corrobora la doctrina jurisprudencial que entiende que el comprador de una vivienda que es entregada por la promotora fuera del plazo marcado en contrato, tiene derecho a rescindir el mismo y a la devolución de las cantidades aportadas actualizadas a la fecha actual e incrementadas en un interés del 6%, siempre que la solicitud de la resolución sea anterior al emplazamiento de la promotora-vendedora para la firma de la escritura pública.

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El Supremo reitera la doctrina contenida en la sentencia de Pleno de 16 de enero de 2015 en relación a la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

 

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Fuente: www.poderjudicial.es

El Pleno de la Sala Primera ha reiterado la doctrina contenida en la sentencia de Pleno de 16 de enero de 2015 en relación a la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y reitera que “en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma, que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes”.

En la sentencia recurrida, la Audiencia Provincial consideró que la reclamación de la comunidad de propietarios frente a la promotora había interrumpido la prescripción respecto al arquitecto superior y al arquitecto técnico (solidaridad propia).

El arquitecto técnico interpuso recurso de casación que, conforme a la doctrina anteriormente expuesta, ha sido estimado declarando que la acción estaba prescrita con respecto al mismo al no haberse dirigido ninguna reclamación formal respecto del mismo hasta el momento en el que fue emplazado para contestar a la demanda.

La sentencia, sin embargo, no acoge la solicitud del arquitecto superior, que solicitó, sin haber recurrido previamente la sentencia, adherirse al recurso de casación del técnico al no estar dicho trámite previsto legalmente.

La Sala rechaza también la aplicación de la doctrina sobre los efectos expansivos de la estimación del recurso al arquitecto no recurrente, por no concurrir los presupuestos exigidos para su apreciación, al entender, entre otros motivos, que la prescripción debe ser invocada por la parte a la que beneficia y no puede ser examinada de oficio