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Los magistrados consideran que dicha cláusula es abusiva al no establecer obligación alguna de la agencia con el comprador

La Audiencia Provincial de Cádiz ha declarado nula una cláusula de honorarios de una agencia inmobiliaria por considerarla poco transparente, ni ser informada ni consensuada personalmente con el cliente. Los magistrados no aceptan que el cliente mostrase conformidad en pagar a la agencia en caso de adquirir la propiedad, por cualquier vía y en cualquier momento, sólo por visitar la casa y firmar un documento con el agente. La cláusula resulta abusiva al no establecer obligación alguna de la agencia para con el comprador.

Según consta en el relato de los hechos probados, el demandado solicitó los servicios de la agencia para la compra de una vivienda, pero, más tarde, compró directamente con la propiedad al margen de la intervención de la agencia. Cuando supo de la transacción, la compañía le exigió el pago de su parte solo por haber formalizado la visita.

La agencia facilitó al demandado una hoja de condiciones predeterminadas. En ella, la empresa dictaba que las personas que visitaran el inmueble reconocían y aceptaban los honorarios, un 3% del precio de la venta con un mínimo de 3.000 euros, y estos debían abonarse «en caso de adquirir o arrendar la finca». Si bien, además de esos honorarios, solo figuraban los datos de la vivienda que se visitaba, las partes, la hora, fecha y firma del cliente.

Información

A tenor de estos datos, la Audiencia considera que lo estipulado se trata de una condición general, pues no consta su negociación individualizada. Además, concluyen que incumple el control de transparencia, pues no se acredita que la inmobiliaria informara adecuadamente de las consecuencias vinculantes de la visita.

La resolución explica que, tratándose de un contrato de adhesión suscrito por un consumidor con motivo de su visita a una vivienda para su adquisición, no consta que el mismo haya sido previamente informado, ni que haya mostrado su conformidad, a una cláusula que le impone una obligación genérica. En concreto, la de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento y sin límite alguno, pues solo se indica que sería «en caso de adquirir o arrendar la finca». La audiencia acepta que esta posibilidad puede tener lugar por vías diferentes a la intervención de la inmobiliaria, sin que sea vinculante la cláusula firmada.

Consentimiento

Así, de la sola firma del documento, y aun cuando el demandado hubiera contactado previamente con la agencia participándole su interés por adquirir una vivienda, no puede concluirse que el mismo hubiera prestado su consentimiento al pago de una retribución a la agencia inmobiliaria, en el porcentaje indicado en el documento, por el hecho de facilitarle los datos de la vivienda y acompañarle en la visita.

En este sentido, la resolución aclara que a los efectos de desentrañar el sentido del documento suscrito por el demandado, conviene recordar que el artículo 80.1 del TR de la LGDCU exige “que en los contratos celebrados con consumidores que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, las mismas deberán cumplir con los requisitos de concreción, claridad y sencillez, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y accesibilidad y legibilidad, de tal manera que el consumidor tenga conocimiento previo a la celebración del contrato de su existencia y contenido”.

Además, los magistrados consideran que dicha cláusula es abusiva al no establecer obligación alguna de la agencia para con el comprador, pues aquella no asume encargo o gestión alguna.

En consecuencia, al no haberse probado que a la firma de la hoja de visita el demandado hubiera recibido información previa, adecuada y suficiente, sobre los honorarios que se estipulan en el mismo, se le absuelve del pago de la comisión reclamada por la agencia inmobiliaria demandante.

Fuente: https://noticias.juridicas.com/

C. G. P. J. – La doctrina jurisprudencial establecida por la Sala a partir de las sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 ha sido confirmada por la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (cuyo texto puede consultar aquí). Esta sentencia, en coincidencia con lo resuelto en su día por la Sala Primera, establece que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes», y que «[…] si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar». 

En consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, que, en este caso, se referían al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a los gastos notariales y a los gastos registrales.

La Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario. Por su parte, los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” que sustenta, en el Reglamento Notarial, el pago de dichos gastos: el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria.Por último, los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad. 

En definitiva, el TJUE ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de estos gastos (notariales y registrales).
 

Fuente: noticias.juridicas

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. M. Barjola – En una esperada resolución (disponible aquí), el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado en contra de los bancos y ha establecido que deben devolverse los gastos declarados abusivos y cobrados indebidamente a los clientes, salvo que la ley nacional prevea lo contrario. Así, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la banca deberá devolver los gastos derivados de cláusulas que en su día fueron declaradas abusivas. 

El tribunal de Luxemburgo ha respondido 15 cuestiones prejudiciales presentadas por un juez de Mallorca y otro de Ceuta, agrupadas en cinco grandes categorías sobre la cuestión. La sentencia también abre la puerta a que las costas sean cargadas a las entidades bancarias y a declarar abusivas las controvertidas comisiones de apertura. 

El fallo, que resuelve la cuestión respecto de un contrato hipotecario firmado con Caixabank en el año 2000 y otro contraído con BBVA en el 2011, establece que los jueces nacionales sí son competentes para declarar abusivas las cláusulas de apertura Estos acuerdos permitían al banco cobrar a los clientes una comisión por la mera apertura del crédito, pero en puridad no ofrecían ningún servicio a cambio. 

La sentencia subraya que, aunque este importe forme parte del total a pagar del préstamo, no se trata de una cláusula principal o esencial del acuerdo, sino accesoria. Así, como tal, un juez nacional puede estudiar su abusividad, con independencia de que España no haya transpuesto el artículo 4, apartado 2, de la Directiva, que precisamente regula la cuestión. 

El Alto Tribunal es claro cuando establece que la imposición al consumidor de esta comisión de apertura va en su detrimento y es un acto contrario a la buena fe, si la entidad no demuestra que se está prestando un servicio a cambio (esto debe investigarlo el juez). 

La ley española ya matizaba que por todo concepto cobrado debe prestarse un servicio. El TJUE puntualiza al respecto que cualquier cláusula que exima al profesional de demostrar que se han prestado estos servicios puede provocar un desequilibrio entre las partes, y por tanto los jueces tienen la competencia de declararlas también nulas. 

El plazo de prescripción es legal, pero debe ser estudiado

Otra cuestión de importancia que resuelve el TJUE es el puntiagudo asunto de los plazos de prescripción. La Directiva no se opone a que la reclamación quede sometida a un plazo de prescripción. Eso sí, de aplicarse dicho plazo, el tribunal advierte que no se debe dificultar extraordinariamente el ejercicio del derecho del consumidor. Si el plazo obstaculiza de forma injusta la reclamación del cliente, el juez podrá revisarlo. 

La jurisprudencia nacional estableció en este punto un plazo de cinco años (que toma del Código Civil). El Supremo concluyó que dicho término empezaba a correr a partir de la celebración del contrato que contiene esta cláusula. Sin embargo, el Tribunal de Justicia puntualiza ahora que ese plazo puede dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos que la Directiva confiere al consumidor, ya que no son conscientes de que están firmando algo que resulta abusivo, y sin embargo el contador empieza a correr desde que plasman su firma. El juez nacional, por tanto, debe estudiar la cuestión y decidir si existe un desequilibrio entre las partes en este punto.  

En quinto lugar, y por último, el Tribunal de Justicia declara que la Directiva y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas. Ese régimen, puntua el TJUE, crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la Directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales.

Fuente: http://noticias.juridicas.com/

Etiquetas: clausulas abusivas, bancos, transparencia

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