El banco debe informar a los compradores de vivienda que se subrogan en los créditos hipotecarios de promotores, sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias.

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Fuente: www.eleconomista.es

El banco tiene obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en los créditos hipotecarios de los promotores, sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad no intervenga formalmente en la venta de la vivienda.

Así lo determina una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 5 de febrero de 2015, que anula, por abusiva, una cláusula suelo, al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean.

A pesar de que es un supuesto muy frecuente en la práctica, la Ley no lo aborda expresamente ni concreta si la obligación persiste y, en caso afirmativo, sobre quien recae, la entidad prestataria, el promotor o, incluso, el notario autorizante.

El ponente, el magistrado Almenar Belenguer, se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación.

Autorizar la novación

La entidad financiera debe responder por el promotor que no cumple con el deber legal de informar sobre las condiciones del préstamo, sea por responsabilidad propia de acuerdo con el artículo 1902 del Código Civil (CC) sea por responsabilidad por hecho ajeno, según establece el artículo 1903 del CC.

Explica el magistrado que, en todo caso, el banco debe autorizar la subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, puesto que en otro caso «se abriría la puerta a posibles fraudes de ley».

La entidad financiera no interviene en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa con subrogación hipotecaria, que se desarrolla exclusivamente entre el promotor y el comprador, que se subroga. «Aquí es cuando surge la discusión, puesto que, por una parte, pudiera parecer que si la entidad bancaria no comparece, ni como parte ni en cualquier otro concepto, en el negocio jurídico que se celebra a presencia notarial, no puede exigírsele una información previa ni es responsable del contenido del documento público, es decir, de que la escritura refleje con la suficiente claridad y transparencia las cláusulas que regirán la vida del préstamo», dice Almenar.

Sin embargo, a continuación se plantea el magistrado, que si dicha responsabilidad se traslada al promotor del inmueble, «es muy probable que se ponga en peligro el objetivo de que el destinatario tenga conocimiento cabal del contenido del contrato, toda vez que el vendedor ni tiene formación y elementos para garantizar dicho resultado, ni mayor interés en alcanzarlo, de forma que, en el mejor de los casos, se limitará a entregar el documento con las condiciones del préstamo que haya recibido de la entidad prestataria, convirtiendo el deber de información es una obligación meramente formal».

En el caso en litigio, no se incorporó la cláusula suelo en el contrato de compraventa con subrogación hipotecaria, puesto que se limitó a remisiones a la escritura de préstamo matriz, indicando de forma genérica que el comprador «conocía» las condiciones.

El magistrado determina que no se ha acreditado que la entidad prestamista informara, con antelación suficiente y durante la celebración del contrato, tanto de la existencia de la cláusula como de las implicaciones que suponía, de manera que el prestatario pudiese prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas derivadas a su cargo.