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Aunque estuviera acordado en el contrato, el coste de las obras no se considera cantidad asimilada a la renta

La Audiencia Provincial de Las Palmas desestima la petición de desahucio solicitada frente a un arrendatario por no haber pagado las obras de conservación de la vivienda que asumió en el contrato. El Tribunal considera que el coste de dichas obras no puede considerarse como cantidad asimilada a la renta y, por tanto, no es casua de desahucio.

La propietaria instó el desahucio del inquilino, en base al incumplimiento del contrato de arrendamiento, donde estipularon la obligación de abonar el coste de las reparaciones que fueran precisas a fin de mantener la vivienda en las mismas condiciones en las que la recibió.

Dicha pretensión fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia y ahora es confirmada por la Audiencia, al entender que solo pueden considerarse «cantidades asimiladas a la renta» aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, debiéndose incluir en tal concepto necesariamente las reguladas en la Disposición Transitoria Segunda, apartado C), LAU 1994, siempre que concurran los presupuestos legalmente exigidos.

Gastos de reparación

Hay que resaltar, que el importe que se reclama en la demanda se corresponde con el coste de los trabajos realizados por el arrendador para reparar tanto la avería existente en las instalaciones de la vivienda arrendada, como los daños ocasionados como consecuencia de dicha avería al local situado en el piso inferior.

En este sentido, explican los magistrados, no puede subsumirse en ninguno de los supuestos contemplados en dicha Disposición, ya que no es un servicio o suministro en beneficio del arrendatario, ni tampoco es una cantidad que debe asumir éste por mandato legal como el IBI o la tasa de basuras y tampoco se trata de cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario conforme al apartado C) de la Disposición Transitoria, en relación con el art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbano 1964 ( LAU). Y es que, subraya la resolución, aunque se llegara a reconocer que las obras ejecutadas son «obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido» reguladas en dicho art. 108 LAU 1964, no concurren el primer presupuesto exigido en la norma para que el pago de dichas obras sea legalmente a cargo del arrendatario, ya que ni las obras de reparación fueron solicitadas por el arrendatario, ni fueron acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

Por último, el Tribunal advierte que, aunque se admitiera la validez de la cláusula contractual que implica renuncia de los derechos del arrendatario, en ningún caso procedería la resolución del contrato por el impago de esas cantidades a través de un procedimiento de desahucio.

 

Fuente: noticias.juridicas.com

Fuente: www.eleconomista.es

El impago de la tasa de basuras, cuando ésta se ha pactado que corresponde al inquilino, supone la resolución del contrato de arrendamiento y puede conllevar, por lo tanto, su desahucio. Así lo determina el Tribunal Supremo (TS), que determina que esta tasa tiene la consideración de cantidad asimilada a la renta y que, conforme al artículo 114 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1965, por su falta de pago, es una de las causas por las que puede resolverse el contrato a instancia del arrendador.

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Fuente: www.eleconomista.es

Hasta ahora, el Tribunal Supremo ha sido claro en relación a los casos en que el banco, tras quedar desierta la subasta de un piso de una persona ha dejado de pagar el crédito hipotecario (algo muy habitual actualmente), se adjudique la propiedad por la mitad del valor de tasación, es decir, por el 50%, el mínimo que fija la Ley (ahora es el 60%): el Alto Tribunal ha defendido que no supone un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.

Y ello a pesar de que el cliente siguiera debiendo dinero al banco -en tanto que el precio pagado en subasta es menor al remanente del crédito hipotecario- y de que, posteriormente, el banco vendiera la vivienda por un precio muy superior.

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Fuente: www.elderecho.com

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El presidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y del Tribunal Supremo (TS), Gonzalo Moliner, ha destacado que los jueces, ante una situación de desahucio, disponen de la sentencia del tribunal europeo «que hay que aplicar», pero ha matizado que ésta también «hay que interpretarla», y «en cada caso habrá que ver los intereses, plazos…»

Moliner se ha pronunciado en estos términos en declaraciones a los medios de comunicación momentos antes de pronunciar una conferencia en el Club de Encuentro Manuel Broseta, al ser preguntado por su opinión sobre los desahucios.

Al respecto, ha comentado que los magistrados, con esta resolución del Tribunal de Justicia Europeo, «lo tienen ahora bastante más claro que antes», ya que la tienen que aplicar, pero también ha puntualizado que «hay que interpretarla».

A su juicio, «habrá que estar a cada caso concreto», y ha agregado que «hay un proyecto de reforma legislativa, y el legislador ya hará lo que crea que deba hacer». Ha afirmado que el tema de los desahucios es una situación «muy difícil», «con muchas variables y problemas», ha dicho.

Por otro lado, preguntado por si considera que podría declararse una ilegalización de Sortu a raíz de la iniciativa de Fiscalía de Estado de recabar «datos», tal y como ha anunciado este lunes, ha comentado que no podía comentar este asunto. En todo caso, si se diera pie a este particular, ha recordado que es el presidente del tribunal que tiene que decidir esto, con lo que no puede pronunciarse.

Por otra parte, interpelado por el ‘caso Brouard’, por si se podría juzgar al exempresario José Luis Morcillo si realmente fuera el autor material de la muerte del dirigente de HB Santiago Brouard, ha dicho que desconoce si fue juzgado por este caso o no. «Depende de si hay nuevos hechos, y sobre ellos se podrían tomar nuevas soluciones», ha dicho.

Fuente: www.expansión.com

El Gobierno ha detallado los requisitos que deben reunir los ciudadanos afectados por un proceso de desahucio para evitar el desalojo de su vivienda.

De esta forma, quien cumpla el perfil podrá permanecer en su casa durante dos años sin ningún tipo de coste, pero el proceso de ejecución hipotecaria seguirá su curso. Es decir, lo único que se pospone es el lanzamiento o desalojo, pero la vivienda igualmente pasa a ser parte del banco y tendrá disponibilidad total de la misma pasados esos dos años de plazo.

Eso sí, cualquiera no responderá con ese perfil pues el Gobierno ha incluido múltiples exigencias. Por un lado, deberá cumplir con cuatro características de carácter económico.

CUATRO REQUISITOS DE CARÁCTER ECONÓMICO INDISPENSABLES
1-Rentas no superiores a tres veces el IPREM
Se beneficiará de esta medida quien no supere el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros.

2-La carga hipotecaria se haya multiplicado al menos 1,5 veces
Además, estos colectivos han tenido que sufrir una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 veces en los últimos cuatro años;

3-La cuota supere el 50% de los ingresos
También la cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos.

4- Crédito garantizado sobre la única vivienda en propiedad
Y que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad.

ESTAR EN AL MENOS UNA SITUACIÓN SOCIAL VULNERABLE
5- Perfiles sociales
Además, de cumplir todos estos requisitos económicos sólo se podrán acoger a la moratoria del desalojo quienes estén en unas circunstancias sociales especialmente vulnerables. El Ejecutivo ha detallado también estas situaciones sociales en las que una persona debe estar, al menos en una, para poder acogerse a esta medida:

– Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente.

– Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

– Ser familias con algún menor de tres años.

– Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.

– Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo.

-Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

-Estar en algunos supuestos de violencia de género.

En definitiva, quien pueda acogerse al aplazamiento del desalojo de su vivienda en un proceso de desahucio va a ser un colectivo muy concreto y, probablemente, muy reducido. Desde el Ministerio de Economía no se ha querido dar una cifra de cuántas personas pueden verse beneficiadas con esta medida. Además, esta medida no tiene carácter retroactivo y para quienes hayan perdido su casa en los últimos años el Ejecutivo va a crear un fondo de vivienda social con alquileres reducidos.

Fuente: www.abc.es

El Ejecutivo de Mariano Rajoy ultima la propuesta que discutirá el próximo lunes con el PSOE para poner freno a los desahucios y que contará con la fijación de periodos de carencia -plazos exentos de pago de hipoteca que permiten seguir viviendo en el hogar- como uno de los ejes. No obstante, esta protección solo se aplicará a los colectivos más vulnerables y en los casos más dramáticos como los núcleos familiares con menores o mayores a su cargo, en los que uno o los dos miembros se encuentren en situación de desempleo y no puedan hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias.

Esta decisión ha sido tomada esta misma mañana durante un contacto urgente que han mantenido el Ministerio de Presidencia y el de Economía tras conocer el nuevo suicidio que ha tenido lugar mientras a una persones se le desahuciaba de su casa. El suceso ha tenido lugar, esta vez, en Baracaldo.

La propuesta será estudiada por el grupo de seis expertos constituido esta semana por el Gobierno y el PSOE para que analice todas las propuestas y decida cuáles son las más apropiadas. La intención del Ejecutivo es que la batería de medidas esté en marcha cuanto antes y su aplicación sea inmediata.

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Fuente: www.eleconomista.es

La abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, ha dictaminado este jueves que la ley española de desahucios vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza una protección eficaz de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas.

El dictamen de la abogada general responde a una cuestión presentada por el juzgado mercantil de Barcelona, que debe dirimir una denuncia presentada por un ciudadano contra Catalunya Caixa, que forzó su expulsión de la vivienda que ocupaba en enero de 2011 por impago de la hipoteca.

El ciudadano en cuestión solicita que se declare nula una de las cláusulas del préstamo hipotecario y que, en consecuencia, el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria sea considerado también nulo.

En sus conclusiones presentadas este jueves, la abogada general recuerda en primer lugar que, al no existir en el derecho de la UE una armonización de las medidas de ejecución forzosa, corresponde a los Estados miembros establecer las modalidades procesales.

No obstante, el dictamen precisa que la regulación procesal nacional no puede conducir a que se obstaculice la invocación de los derechos garantizados al consumidor por la directiva europea contra las cláusulas contractuales abusivas.

En este sentido, la abogada general estima que «la regulación procesal española es incompatible con la directiva, pues menoscaba la eficacia de la protección que ésta persigue».

«No constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda, la pérdida de la propiedad que la acompaña y el desalojo, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios», resalta Kokott.

Al contrario, la norma europea exige «que el consumidor disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de las cláusulas de su contrato de préstamo, merced al cual, si se da el caso, pueda detenerse la ejecución forzosa».

La abogada general insiste en que el juez debe tener la posibilidad de suspender la ejecución forzosa hasta que se haya comprobado el carácter abusivo de una cláusula contractual, de modo que se impida que el procedimiento ejecutivo cree en perjuicio del consumidor una situación que posteriormente sea de muy difícil o imposible reparación.

El dictamen de la abogada general no tiene carácter vinculante, pero el Tribunal sigue sus recomendaciones en el 80% de los casos. Los jueces empiezan ahora a deliberar y la sentencia se dictará en un momento posterior.

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Fuente: www.elmundo.es

El vicepresidente del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), Fernando de Rosa, ha defendido hoy una reforma de la ley hipotecaria tras admitir que la actual normativa está produciendo «disfunciones» por el elevado número de desahucios ordenados y el impacto social que comportan.

La problemática derivada de las ejecuciones hipotecarias, que se han disparado desde el inicio de la crisis, es uno de los asuntos que se tratarán en la XXII edición de las jornadas de jueces decanos de España, que este año se celebran por primera vez en Barcelona con la asistencia de 47 magistrados.

El vicepresidente del CGPJ, que ha inaugurado las jornadas, ha afirmado en declaraciones a los periodistas que existe una «problemática social»derivada de las ejecuciones, por lo que sería necesaria una reforma de la ley hipotecaria dado que la actual está provocando «disfunciones».

De Rosa ha insistido en que las propuestas de reforma de la legislación hipotecaria, que los jueces decanos «debatirán en profundidad» en estas jornadas, se plantearán «dentro del respeto al poder ejecutivo y al judicial».

Por ese motivo, el vicepresidente del Consejo ha resaltado que la judicatura está obligada a «aplicar la ley» y que la legislación «no puede ser sustituida por las iniciativas particulares» de uno u otro juez.

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Fuente: www.elpais.es

Jueces y fiscales denunciaron ayer los “movimientos especulativos” de bancos y cajas en las ejecuciones hipotecarias, ya que han detectado que están retrasando intencionadamente las subastas de pisos que preceden al desahucio, a la espera de que las viviendas aumenten su valor y para no engrosar su pasivo en los balances. Las cuatro asociaciones de jueces y las tres de fiscales advirtieron de que relegarán los asuntos iniciados por los bancos, entre ellos los desahucios, que están “colapsando” los juzgados, si no se les facilitan los medios adecuados para afrontarlos. “Las entidades han convertido los tribunales en sus oficinas recaudatorias”, afirmó la portavoz de la mayoritaria Asociación Profesional de la Magistratura (APM).

Las asociaciones de jueces y de fiscales hilaron en una comparecencia conjunta un duro discurso contra las entidades bancarias, a las que acusan de “sobrecargar” los juzgados después de “actuar negligentemente con operaciones financieras de riesgo”, en palabras del portavoz de la progresista Jueces para la Democracia, Joaquim Bosch.

Además de colapsar los tribunales con un “espectacular” incremento de acciones, bancos y cajas “han paralizado en ocasiones las ejecuciones, a la espera de conseguir un mejor precio para los inmuebles que existen ahora en una bolsa de embargo y ejecuciones”, advirtió la portavoz de la APM, María Teresa Sáez. Con la creación del llamado banco malo, explicó Sáez, esperan una avalancha de bancos que reactiven los desahucios y, entonces sí, se adjudiquen los inmuebles, para deshacerse de ellos transmitiéndolos después al organismo.

Magistrados y fiscales entienden que los asuntos que presentan los bancos en los juzgados —no solo las ejecuciones hipotecarias— son especialmente complejos, ya que, según Bosch, “incluyen cláusulas que en ocasiones son abusivas y, por tanto nulas, y contratos de adhesión discutibles”, que requieren de un estudio especial. En un contexto de “grave sobrecarga” en los tribunales, eso significa que los asuntos de los ciudadanos particulares quedan en un segundo plano, por lo que es conveniente establecer “un orden de prioridades”. Proponen un “turno especial” para estos asuntos, pero hasta que eso no sea posible, los relegarán si no se les facilitan recursos para hacerles frente.

La amenaza de aparcar los litigios de los bancos “no es retórica”, indicó Bosch, pero aún no ha sido aprobada por las juntas de jueces. Lo que sí van a hacer a partir de este viernes es “autorregularse”, fijando como carga máxima de cada juzgado los módulos establecidos por el Consejo del Poder Judicial (CGPJ). Así, por ejemplo, los dos juzgados mercantiles de Zaragoza, para los que el Poder Judicial ha fijado módulos de 20 concursos de acreedores al año, y que han recibido en 2012 más de 200, se limitarán a tramitar los 20 que dice el CGPJ. Si el Gobierno no atiende a sus reclamaciones, tampoco descartan ir a la huelga.

Los jueces y fiscales reclaman además al Ejecutivo que retire el proyecto de ley de reforma del estatuto de los jueces, la reforma del Consejo del Poder Judicial y que asimile la inversión española en Justicia a la media europea. Los magistrados extienden su oposición a la reforma del ministro de Justicia que pretende elevar las cuantías de las tasas por presentar recursos y que pueden llegar a 800 euros, para pleitos laborales o contencioso-administrativos, que estaban exentos. Eso sí, no ven con malos ojos que las entidades bancarias paguen un extra. Lo apuntó la portavoz de la APM: «Sí estoy de acuerdo con imponer determinadas tasas a entidades que utilizan la Administración de Justicia para fines privados» .

“Apoyamos la dación en pago”, dice la portavoz de la APM

María Teresa Sáez es la nueva portavoz de la asociación mayoritaria de jueces, la conservadora Asociación Profesional de la Magistratura (APM), en sustitución de Pablo Llanera. Magistrada de la Audiencia Provincial de Málaga, de 51 años, cree que el reciente informe de siete jueces que denunció los abusos del sistema legal de desahucios es “valiente” y “atiende a la realidad”. Sáez comparte con el estudio de los magistrados que coordinó el vocal Manuel Almenar la necesidad de regular la dación en pago, aunque no de forma generalizada. “Es urgentísimo reformar la ley hipotecaria, no basta con recomendaciones”, apunta.

La asociación cree que la dación (que la entrega de la vivienda salde la deuda) debería beneficiar a quienes no hayan adquirido la vivienda para especular y hayan pagado la hipoteca en un porcentaje “razonable” que “evidencie la voluntad de pagar” del deudor, “aunque la crisis se lo haya impedido”.

La APM está de acuerdo también con que se articulen moratorias en los pagos de los préstamos, y pide a los legisladores que no se amilanen con este asunto: “Nos gustaría que los políticos volvieran la cara hacia el ciudadano medio y afrontaran las reformas”.

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Fuente: www.eleconomista.es

Proponen que las ayudas del Estado a la banca se extiendan a los sobreendeudados.

Desde 2008, año en que comenzó la crisis, hasta hoy se han producido unas 350.000 ejecuciones hipotecarias en España. Cada día ocurren nuevos desahucios y el drama social de esta situación preocupa a los jueces.

Precisamente por eso razón el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) encargó un informe detallado a siete magistrados, informe que será analizado hoy por el órgano rector de los jueces. En él denuncian los abusos en el sistema legal de desahucios y critican la «mala praxis» de las entidades bancarias.

Estos siete jueces atacan los abusos que ampara el marco legal de desahucios en España y de paso recuerdan que el sistema de cobro de créditos hipotecarios que está vigente hoy en nuestro país fue creado en 1909.

El informe, al que tenido acceso el diario El País , habla de «mala praxis de las entidades bancarias» y propone medidas que protejan a las familias que se encuentran al borde del desahucio.

¿Cómo se podría solucionar este problema? Los jueces proponen que las ayudas del Estado a la banca se extiendan a los clientes sobreendeudados, siempre que éste lo sea de buena fe, ya que «en otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, la pérdida del local donde ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida) o, lo que es peor, de su vivienda habitual», dice textualmente el informe.

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